МИЦ: Редевелопмент — есть ли перспективы?

В развитых странах редевелопмент старых зданий давно стал таким же привычным и неотъемлемым процессом, как и обычное строительство. Реконструкция заброшенных промышленных объектов строительными компаниями является одновременно и необходимостью (свободных территорий не так много), и выверенным шагом, который делается по коммерческим соображениям. Так, например, недавно стало известно, что компания «Facebook» возведет свою новую штаб-квартиру на территории заброшенной промышленной зоны. В России, конечно, редевелопмент пока не так популярен, однако постепенно ситуация меняется. Власти Москвы уже пообещали строительным компаниям, готовым вложить свои ресурсы в застройку промышленных зон, целый ряд льгот. С чем связано это решение, вполне понятно: в «старой» Москве не хватает земли, а та, что есть, очень дорого. Подобрать необходимый участок для возведения недвижимости бывает сложно. Поэтому освоение заброшенных промышленных объектов становится очень привлекательным – из них могут вырасти офисные здания или нестандартные жилые дома. О том, есть ли у данного сегмента будущее, рассказывают специалисты ГК «МИЦ». 

Промышленные здания, на которых может остановиться взгляд российского застройщика, бывают двух типов. Первый тип – объект, строительство на котором завершено не было – так называемое «замороженное» строительство. Как правило, это постройки 90-ых гг. XX века. Второй тип – здания, вышедшие из эксплуатации. Оба типа имеют место быть на карте Москвы и области, и притом в избытке. 

Согласно распространенной сегодня в России практике, обычно выкупленные с промышленными постройками земли просто зачищаются – постройки сносят, а на их месте возводят новые здания. Такой подход объясняется, прежде всего, тем, что это обходится дешевле, чем реконструировать старое здание. Более того – снести устаревшую постройку легче с точки зрения юридического документооборота. Играет свою роль и тот фактор, что россияне пока не привыкли покупать квартиры в реконструированных зданиях, что делает такие проекты для девелоперов весьма рискованными. 

Но, говоря о рисках девелоперов, прежде всего, стоит сказать о том, что с технической точки редевелопмент здания – это весьма непростая и нестандартная задача. Типовые проекты здесь не подойдут – каждый раз будет необходим уникальный подход, требующий комплексного решения. Реконструкция здания осуществляется на стыке многих областей, а начинается с выработки концепции проекта. 

Концепции реконструкции зданий, разрабатываемые теми организациями, которые имеют подобный опыт, содержат самые многосторонние решения. Можно выделить несколько типов реконструктивных решений. Во-первых, редевелопмент предприятий с устаревшими технологиями и использование их зданий для организации наукоемких, высокотехнологичных производств. Во-вторых, организация в здании складских помещений вместо старых крупных производств. В-третьих, возведение на месте снесенных предприятий тяжелой промышленности жилых комплексов. 

История строительства знает массу случаев самого поразительного редевелопмента. Одним из ярких примеров является история четырех резервуаров для хранения коксового газа (газхо́лдеров) в Вене, которые были построены еще в конце 19 века. Когда в 1970-ых гг. они прекратили использоваться в промышленных целях, то были заброшены. В 1995 году о них вспомнили, провели конкурс проектов реконструкции, и через 5 лет башни превратились в жилой комплекс из 600 квартир, с развитой инфраструктурой и оригинальным дизайном. В России тоже есть подобные решения, но они пока единичны: строительные компании не хотят рисковать, ведь при реализации такого проекта требуется масса согласований. 

По словам специалистов ГК «МИЦ», главные проблемы российского редевелопмента сегодня – это трудности при проведении экспертиз, получении согласований и, конечно же, финансирование. Немногие инвесторы верят в проекты реконструкций заброшенных зданий – их пугает неразвитость рынка и маркетинга подобной недвижимости, отсутствие спроса и другие риски. С другой стороны, в дальнейшем сокращение количества свободных площадей в Москве будет подводить инвестиционно-строительные компании к тому, чтобы находить возможности для освоения заброшенных объектов недвижимости, и на этом фоне у редевелопмента есть шансы получить развитие.