Обзоры B2B-рынков
Крым опережает Европу по продажам элитной недвижимости
Несмотря на последствия всемирного финансового кризиса, рынок недвижимости Крыма явно вступает в пору изменений к лучшему. Россияне массово отдают предпочтение недвижимости в Крыму, при этом Турция и Болгария отошли на второй план. Каковы причины резкого повышения количества сделок купли-продажи? На этот вопрос отвечает директор центра недвижимости «Второй Дом» Роман Пантелеймонов: «Главные конкуренты Крыма в области рекреационной недвижимости и туризма в свете последних мировых событий начинают сдавать свои позиции. Проведенное исследование особенностей рынка недвижимости в Турции, Болгарии, Хорватии, Египте и Испании показывает, что Крым, в особенности его южный берег, выигрывает у вышеперечисленных стран практически по всем основным показателям».
Почему безопаснее и выгоднее купить недвижимость в Крыму? Ведь Интернет изобилует предложениями о покупке недвижимости за границей по привлекательным ценам. Но так ли просты и безопасны операции купли-продажи в Европе, Египте и Турции?
Несомненно, страны Евросоюза обладают большей экономической стабильностью и привлекательностью для семейного отдыха и проживания, а Турция и Египет манят низкими ценами и уровнем сервиса. Однако не мешает ознакомиться с размерами налогов и бюрократическими процедурами в зарубежных странах, а так же с различными нюансами постоянного проживания.
Чтобы купить недвижимость в Турции, необходимо пройти долгую процедуру оформления и получить разрешение в различных ведомствах. По факту все это занимает не менее года. Кроме того, В Болгарии недвижимость могут приобрести только физические лица. В Хорватии разрешение от Министерства иностранных дел, что так же занимает до одного года.
Что произойдет, если Вам вдруг захочется продать свои апартаменты? В Крыму этот процесс пройдет достаточно быстро в связи с повышенным спросом. В Египте, к примеру, это будет сделать непросто, ведь каждая продажа – это отток средств из бюджета, а в Хорватии придется подождать три года, пока не закончится действие налога на продажу: 35 % от суммы перепродажи.
Действительно ли можно купить апартаменты с отделкой за $ 35000, какие, к примеру, предлагают застройщики на пляжах Болгарии? Да, возможно. Другой вопрос, какого качества будет отделка (скорее всего, эконом). К сожалению, эти вопросы встают перед покупателями уже после совершения сделки. А цены на действительно качественную недвижимость уровня элитных комплексов на ЮБК на деле оказываются выше, чем в Украине. Ведь чаще всего апартаменты выставляются на продажу по ценам значительно ниже тех, которые реально придется заплатить за приобретенные квадратные метры.
Не стоит забывать и о расходах на содержание недвижимости, неизбежными в любом государстве. Минимальный комплекс коммунальных услуг, рассчитанных на комфортную жизнедеятельность, в целом обойдется дороже, чем в странах СНГ, а, к примеру, в Болгарии не каждый владелец апартаментов может рассчитывать на такую привычную услугу, как центральное отопление.
Насколько комфортна и безопасна жизнь за границей? Во всех вышеперечисленных странах покупку недвижимости и дальнейшее проживание омрачает языковой барьер и разница в менталитете. Господствующая мусульманская религия в Турции и Египте накладывает отпечаток на общественную жизнь: несмотря на кажущуюся лояльность к иностранцам, список ограничений на употребление спиртного в общественных местах, стиль одежды и манеру поведения достаточно велик. От штрафов за «недостойное» поведение не освобождаются даже ни о чем не подозревающие туристы. Прошедшая в Египте революция также наложила свой отпечаток на общую ликвидность недвижимости этого региона.
Любители семейного отдыха в Турции уже за пределами комплекса могут столкнуться с негативным и неуважительным отношением к прекрасному полу. В Испании языковой барьер представляет еще большую проблему, так как жители избегают говорить по-английски, а сложность получения визы намного выше, чем в вышеперечисленных странах. В этом смысле Крым, с его отсутствием визового режима, исторической и политической близостью к России и христианскому менталитету, обеспечивает больший психологический комфорт. Говорят, что много сервиса не бывает. С этим утверждением можно поспорить, выйдя на любой из пляжей Испании или Турции, где предприимчивые местные жители буквально набрасываются на отдыхающих с разнообразным дешевым товаром. Часто навязчивость переходит все пределы, доставляя немало дискомфорта. В Крыму с этой проблемой легко справиться, приобретя апартаменты в комплексе с комфортным частным пляжем, благо таких предостаточно. К сожалению, даже в высокоразвитой Испании трудно найти по-настоящему закрытый пляж без докучливых продавцов.
Решающим моментом приобретения недвижимости на популярном курорте становится то, что владельцу самому захочется заработать, сдав свои «метры» в аренду. Неожиданным моментом может стать тот факт, что на зарубежных курортах это практически невозможно. В рекламе продаваемых объектов часто можно увидеть, что продавец поможет заключить договор с компаниями, управляющими гостиницами, расположенными поблизости. И они, якобы, возьмут на себя функцию сдачи в аренду апартаментов. На практике сдать апартаменты, например, на болгарском побережье Черного моря сложно. Слишком много недорогих и комфортабельных гостиниц поблизости. Так же и с Турцией: отели класса «все включено» практически не оставляют шанса на сдачу в аренду своего жилья. Наоборот, апартаменты на Южном берегу Крыма пользуются повышенным арендным спросом, как в высокий сезон, так и в зимнее время.
Итак, проведя исследование и собрав все плюсы и минусы покупки недвижимости на разных популярных курортах, мы можем подвести итог, составив следующую таблицу.
| Страна | Достоинства | Недостатки |
| Турция | Потенциальная перспектива роста цен, в случае принятия Турции в ЕС. Сравнительно низкие цены. |
Долгая процедура оформления для физ. лиц: получение разрешений на покупку от Военного ведомства в Измире и Главного Кадастрового управления в Анкаре. Наличие ВНЖ (вид на жительство) сроком на полгода является обязательным условием для приобретения недвижимости. При покупке на юр. лицо – расходы на регистрацию юридического лица составляют около 1000 – 1500 евро. Много махинаций на рынке недвижимости. Нужно иметь дело только с крупными известными компаниями-риэлторами и покупать только готовую недвижимость. Затруднена сдача недвижимости в аренду – слишком большая конкуренция с доступными отелями с системой все включено. В низкий сезон проблема с авиаперелетом. Прямые рейсы – только чартеры. Не прямые – через Стамбул (много жалоб на аэропорт). Чартеры часто задерживают на 6–10 часов в связи с недобором пассажиров. Часы ожидания в аэропорту. Стоимость коммунальных услуг для населения в целом дороже, чем по Украине или России. Мусульманская религия и сопутствующие запреты и ограничения (на употребление спиртного в общественных местах, стиль одежды и манеру поведения). Густая застройка туристически привлекательных районов – перекрытие видов, сложные подъездные пути, перенаселение. Языковой барьер. |
| Египет | Нет налогов на недвижимость. |
Разовый сбор 3% от стоимости покупки. Проблема продажи недвижимости. Исламская культура и нетерпимость. Нестабильная политическая ситуация (после революции): беспорядки, небезопасное поведение протестующих. Малообразованные местные жители, транспортная беспечность, приводящая к авариям. Языковой барьер. |
| Болгария | При оформлении сделки достаточно загранпаспорта. Наличие собственной жилой недвижимости в Болгарии дает право на получения многократной годовой визы для владельца и всех членов его семьи. Максимальный срок пребывания в Болгарии по такой визе – девяносто дней. |
Приобрести недвижимость вместе с землей в Болгарии разрешено ТОЛЬКО юридическим лицам. При покупке уплачивается 3 % от стоимости, указанной в Нотариальном акте. В стране высокий уровень безработицы. Болгария является самой бедной страной в ЕС. Низкий уровень сервиса. Недорогие апартаменты – это неудачное расположение и отсутствие развитой инфраструктуры, низкое качество строительства и отделка класса эконом. Кроме того, часто низкая стоимость – это проблемы с разрешительной документацией и отсутствием доступной инфраструктуры. Реально апартаменты на побережье можно приобрести по цене от 50 до 200 тысяч евро. Если ехать поездом-то нужна транзитная виза через Румынию. В приморских городах нет центрального отопления и горячей воды (например, в Варне централизованно отапливают только два небольших квартала), но в каждой квартире установлены бойлеры. Очень низкий уровень медицины. Языковой барьер. |
| Хорватия | Красивая природа, галечные пляжи. |
Низкая активность на рынке недвижимости из-за недавних политические и военных потрясений. Процесс покупки не очень сложен, но иностранцы должны получать разрешение от Министерства иностранных дел, что занимает до одного года. В Хорватии невыгодно быстро перепродавать недвижимость. Действует налог на доход от продажи в течение первых трех лет владения – 35% от суммы перепродажи. Языковой барьер. |
| Испания | Для оформления сделки нужен только загранпаспорт. |
Визовый режим, сложность получения визы на всю семью. В Испании достаточно высокие налоги и расходы – в общей сложности налог с покупки и нотариальные затраты при покупке жилья в Испании составляют 8–10% от суммы. Особенно выражена проблема языкового барьера: мало кто из испанцев знает английский. Высокий уровень преступности: из-за близости к Африканским странам, жители которых приезжают поживиться за счет отдыхающих. |
| Крым, Украина | Достаточно простая процедура покупки любой недвижимости. Отсутствие языкового барьера. Отсутствие визового режима для граждан СНГ. Возможность сдавать недвижимость в аренду, развитая конкуренция частной недвижимости с отелями. Знакомый менталитет, положительное отношение к русскому языку и гражданам России. Сравнительно низкая стоимость коммунальных услуг. Наличие частных пляжей при элитных жилых комплексах. Уникальный целебный климат, равному которому нет в Европе. |
Низкий уровень сервиса по сравнению с Западной Европой. |
Количество сделок за первое полугодие 2011 года в сегменте элит- и бизнес-недвижимости Крыма выросло на 125% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. По мнению специалистов центра недвижимости «Второй Дом» такая динамика сохранится до конца 2011 года.
Апартаменты на Южном берегу Крыма могут стать не только идеальным местом для семейного отдыха, но и удачной инвестицией. Главное – тщательно взвесить за и против и выбрать уникальное место с достойной репутацией, которое соответствовало бы всем требованиям покупателя. Такими качествами на Южном берегу обладают многие элитные жилые комплексы, к примеру, «Никитский дворец», неоднократный победитель рейтингов элитной недвижимости Крыма.
Растущее количество сделок покупки недвижимости в Крыму показывает, что стоит обратить внимание на близкий нам берег Черного моря. Сейчас данная недвижимость как никогда лишена прошлых «минусов» и выигрывает с новыми «плюсами».
