«БН» и «ЮАП групп» рассказали о долевом строительстве в Санкт-Петербурге

Точное количество дольщиков в Петербурге неизвестно. Но зная, что сейчас в городе возводится более 200 жилых домов, можно предположить, что в долевом строительстве участвуют около 50-60 тысяч горожан. Судя по сведениям, представленным страховыми компаниями, не более трех тысяч из них застраховали свои финансовые риски, то есть только каждый двадцатый. Возможно, ситуация выглядит еще более пессимистично: по данным компании «Национальное страховое и кредитное агентство» (НСКА), сегодня свои финансовые риски страхуют 0,1% дольщиков.

По мнению страховщиков, причина, как обычно, заключается в низкой страховой грамотности населения, желании сэкономить и привычке надеяться на «авось». С точки зрения экспертов, есть и другие факторы, мешающие развитию рынка, – несоответствие страховых продуктов ожиданиям потенциальных клиентов, слишком высокие тарифы и низкая маркетинговая активность страховщиков в этом виде деятельности. Правы обе стороны. Корреспондент «Бюллетеня Недвижимости» выявил, по крайней мере, четыре причины, препятствующие глубокому проникновению этого вида страхования.

Узок круг

Причина первая – нежелание самих страховщиков форсировать развитие этого рынка. В полном смысле слова страхованием финансовых рисков участников долевого строительства из почти сотни компаний, работающих в Петербурге, занимаются всего три – «Югория», «Спасские ворота» и, с осени прошлого года, «Капитал-Полис». Еще несколько крупных страховщиков страхуют финансовые риски дольщиков, так сказать, выборочно. Одни, как компания РОСНО, делают это в рамках реализуемых совместно с застройщиками программ в составе полиса по страхованию права собственности (титульное страхование) на период строительства объекта. Другие (и таких намного больше) делают то же самое в рамках страхования ипотечных банковских кредитов – по требованию кредиторов и в их же интересах. Страховая сумма в таких случаях соответствует невыплаченной части кредита, хотя может быть повышена до стоимости квартиры – по желанию страхователя. Такое желание, отмечают страховщики, как правило, не возникает.

Слабый интерес профильных компаний к страхованию финансовых рисков связан со специфичностью и сложностью этого вида деятельности. «Данный вид страхования предполагает глубокое знание рынка недвижимости, наличие успешной практики кредитного страхования и квалифицированных специалистов с опытом работы в области недвижимости. Отнюдь не все страховые компании обладают такими ресурсами», – поясняет сложности, связанные с освоением этого рынка, директор Центра страхования финансовых рисков компании РОСНО Виталий Ус.

Малое число участников рынка определяет сдержанную маркетинговую стратегию – они просто не заинтересованы в формировании слишком объемных портфелей. Как пояснила главный специалист по страхованию финансовых рисков компании «Капитал-Полис» Маргарита Березовская, разумная страховая компания не будет страховать все квартиры подряд в доме, возводимом даже самым надежным застройщиком. Правильная тактика – разложить свои риски по разным корзинам. «В стоимостном выражении обязательства застройщика перед дольщиками составляют многие миллионы долларов США, и принять на страхование их в полном объеме не в состоянии ни одна страховая компания в России, даже самая крупная», – соглашается с коллегой Виталий Ус.

Стихия не пугает

Вторая причина низкой популярности страхования рисков дольщиков – несовпадение предложения и ожиданий. Рисками в данном виде страхования считаются банкротство застройщика, двойная продажа квартиры, разрушение дома вследствие стихийных бедствий, задержка сроков завершения долевого строительства и невозможность зарегистрировать право собственности.

Но опасность части из этих рисков для клиента неочевидна. Риск от двойной продажи квартир можно застраховать отдельно (титульное страхование), а можно резко снизить, купив квартиру от застройщика по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Вероятность разрушения строящегося объекта под действием стихий в наших широтах довольно мала. Невозможность регистрации права собственности вследствие неправильного оформления или утраты документации также выглядит скорее экзотической, чем типовой ситуацией. «Невозможность регистрации права собственности возникает нечасто, как правило, не в ходе строительства, а в ходе реконструкции здания. Если в Росреестр была передана проектная документация с одной планировкой квартиры, а в ходе реконструкции дома получилось что-то совсем иное, то могут быть проблемы», – приводит пример Маргарита Березовская. То есть, по крайней мере, три из пяти рисков воспринимаются потенциальными клиентами как малосущественные (или – страхуются выборочно, к примеру, в рамках титульного страхования).

Зайдите через год

Тревоги покупателей строящегося жилья лежат, по мнению специалистов, в иной плоскости. «Более 90% проблем, связанных с долевым строительством, заключаются либо в ненадлежащем качестве объекта, либо в нарушении сроков его сдачи», – рассказывает начальник отдела юридической компании "ЮАП Групп" Александр Аскеров. По наблюдению Аскерова, договоры страхования составляются таким образом, чтобы уйти от покрытия риска, возникающего при срыве сроков сдачи объекта. Даже определить, когда уже наступило «нарушение сроков сдачи», достаточно проблематично. Во-первых, в договорах между застройщиком и покупателем, как правило, срок передачи строящейся квартиры указан весьма расплывчато – такой-то квартал такого-то года. Во-вторых, страховщики, простите за тавтологию, подстраховываются. В договоре они указывают, что задержкой сроков считается просрочка в шесть месяцев (у «Спасских ворот») или даже год (у «Капитал-Полиса») после плановой даты сдачи объекта. При этом официальное продление разрешения на строительство ведет к автоматической пролонгации договора страхования. «Был случай, когда мы продлевали срок действия договора трижды», – сообщили в одной страховой компании.

«Югория» и вовсе исключила «долгострой» из перечня страховых случаев. С прошлого года компания страхует только от задержек сроков строительства, возникших в связи с пожарами или авариями, а дефицит финансовых средств у застройщика вычеркнула из перечня страховых случаев. «Такой страховой договор является юридически некорректным, на самом деле договор страхования финансового риска при инвестировании в долевое строительство должен предусматривать возмещение ущерба страхователю, если установлен сам факт неисполнения застройщиками своих обязательств – независимо от причин», – уверен управляющий партнер НСКА Юрий Гольдберг.

Главное – банкротство

Еще одна причина низкой популярности этого вида страхования – недооценка дольщиками главного, с точки зрения страховщиков, риска – банкротства. Перенос сроков, даже неоднократный, некритичен, если, в конце концов, клиент все же получает квартиру. Самое страшное – остаться без жилья, без денег, а то и с непогашенным ипотечным кредитом на руках.

Непрофессионалам трудно самостоятельно оценить вероятность банкротства застройщика. «Мы проводим предстраховую экспертизу в отношении разрешительной, проектно-сметной, финансовой документации, документации по землеотводу застройщика и договорной базы проекта. При этом застройщик, с которым мы сотрудничаем, должен обладать положительной деловой репутацией и иметь успешный опыт профессиональной деятельности. В ряде случаев в отношении застройщика может проводиться специальная проверка», – рассказывает Виталий Ус.

Впрочем, большинство страховщиков облегчают себе жизнь, заранее ограничивая круг объектов и застройщиков, с которыми готовы работать. Так, «Югория» и «Спасские ворота» берут на страхование только договоры, заключенные в соответствии с 214-ФЗ. РОСНО готова страховать также предварительные договоры купли-продажи, но только – от застройщиков-партнеров. «Югория», кстати, тоже предпочитает работать «по списку». «У компании есть собственный перечень аккредитованных строительных компаний и возводимых объектов, по которым мы принимаем на страхование риски дольщиков. По неаккредитованному объекту строительства (если он не находится в «черном списке» компании) экспертиза проводится специалистами филиала в течение одного рабочего дня. По ее результатам принимается решение о возможности включить объект строительства в перечень аккредитованных и, соответственно, о возможности заключать договоры страхования рисков», – поясняет начальник отдела страхования имущества и ответственности Санкт-Петербургского территориального управления «Югории» Елена Полянина.

Из опрошенных компаний готовность рассматривать любой объект и страховать не только по 214-ФЗ декларирует только «Капитал-Полис». По словам Маргариты Березовской, компания может принять положительное решение о страховании предварительных договоров купли-продажи, договоров инвестирования, присоединения к простому товариществу и иные легитимные формы соглашений между дольщиком и застройщиком. Также, в отличие от коллег, эта СК готова к страхованию договора цессии (переуступки прав).

Вопрос цены

Наконец последняя (но не по значимости) причина неглубокого проникновения страхования дольщика – желание россиян сэкономить. Сама страховка стоит по-разному. В РОСНО, работающей, как говорилось выше, с постоянными партнерами-застройщиками, тариф наиболее щадящий – 0,9-1,6% от стоимости покупаемого объекта. Стоимость страхования дольщика в «Спасских воротах» составляет от 1,6% до 6,0% от суммы вложенных дольщиком средств. В основном же тарифы колеблются в диапазоне 2,0-4,0% от стоимости квартиры и зависят от многих факторов – степени готовности объекта, сроков сдачи, надежности застройщика. Хотя страховой полис покупается один раз на весь период страхования, сумма получается немаленькая – десятки тысяч рублей.

Но в данном случае «цену вопроса» следует понимать шире. Страховщики в большинстве своем предпочитают брать на страхование идеальные объекты: от надежных застройщиков, работающих по договору 214-ФЗ и – желательно – продающих квартиры не на нулевом цикле. «На нулевом цикле мы готовы брать единичные объекты, тариф при таком страховании будет очень высокий – около 4% от страховой суммы (стоимости квартиры по договору долевого строительства) на период строительства объекта», – уточняет Елена Полянина. То есть страховщиков устраивают те квартиры, стоимость которых на рынке изначально выше средней. Другими словами, петербуржцы, для которых определяющим фактором при выборе будущей квартиры является цена, возможно, при всем желании не смогут застраховать свои финансовые риски. Им остается рисковать, полагаясь на авось

Елена Денисенко, Бюллетень Недвижимости, http://www.bn.ru/articles/2011/03/09/81010.html

Контактная информация юридической фирмы ЮАП групп:
Tel: (812) 3807820
Web: http://dolevka.uap-group.spb.ru/