Обзоры B2B-рынков
Офисные и торговые центры: ситуация
Дайджест торговца стройматериалами
№ 69, 26 мая - 9 июня 2006
В прошлом году в рейтинге A.T. Kearney отечественный рынок занял третье место. Высокие места Украины в рейтинге стимулируют розничные сети с мировыми именами вкладываться в украинский рынок. Все больше зарубежных ритейлеров заявляют о планах инвестировать в расширение сетей за счет Украины.
«В свою очередь растет интерес к вашей стране со стороны иностранных девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости», - отмечает региональный директор консалтинговой компании CEE Jones Lang LaSalle Бен Баннатин. «Резкое падение доходности коммерческих объектов в Будапеште, Праге, Варшаве (до 6% в 2005 году) стало неожиданностью для многих бизнесменов, вкладывающих в недвижимость», - объясняет приятную для Украины тенденцию Андреас Риддер, глава международной консалтинговой компании CEE CB Richard Ellis.
По мнению эксперта, западные инвесторы теперь «ринутся на Восток скупать недвижимость». Бен Баннатин уверен, что для украинского рынка коммерческой недвижимости 2006 год станет «годом инвестиционных продаж».
Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес-, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы.
«В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15%», - утверждает Вячеслав Собуцкий, проект-менеджер консалтинговой компании «Демерс, Олексенко и Партнеры». По его мнению, продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.
Еще одна причина, по которой иностранцы спешат купить украинское, - большое количество строящихся торговых и офисных центров. С вводом в эксплуатацию (2007-2008 гг.) доходность и рыночная стоимость объектов начнет плавно снижаться. Поэтому иностранные девелоперы торопятся с покупкой, а нынешние хозяева торговых и бизнес-центров спешат получить за свою недвижимость максимальную цену и вновь инвестировать в строительство. Ведь строить торговые и офисные центры пока выгоднее, чем покупать новые.
Иностранные девелоперы строить «с нуля» не хотят - сказывается непростая система оформления прав на землю. Например, недавно немецкой Metro со скандалом отказали в участке в Запорожье. Были у немцев трудности и с открытием львовского центра. Похожие проблемы возникали и у шведской IKEA с участком под Киевом. Зарубежным компаниям пока не под силу конкурировать с местными игроками, поскольку те, как правило, имеют сильное лобби в разрешительных органах. Поэтому иностранцы предпочитают покупать объекты коммерческой недвижимости, уже заполненные арендаторами (так называемые core-инвестиции).
Кто покупает
Украинские коммерческие объекты покупают в основном иностранные инвестиционные компании. Новый владелец ТЦ «Пирамида» - лондонские инвестиционные компании 1849 PLC и Apollo Real Estate Advisors. Бизнес-центр «Леонардо» приобрела ирландская Quinn Group. Офисный центр «Подол Плаза» перейдет в руки крупного западноевропейского инвестиционного фонда.
Эксперты не исключают, что активность иностранцев в Украине может закончиться скупкой местных девелоперов. Именно по такому сценарию развивался польский девелоперский рынок - иностранные компании сначала скупали объекты, а затем и вовсе поглотили национальных операторов. «Крупные инвестиционные компании путем прямой конкуренции, через приобретение недвижимости, заставили польских девелоперов отказаться от собственного рынка, - рассказывет Вадим Непоседов, гендиректор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия».
В соседней России от нашествия иностранцев пытаются защититься законодательно. К примеру, покупка объектов в центре Москвы - прерогатива местных компаний. Зарубежные девелоперы вынуждены довольствоваться окраинами.
Наши девелоперы такой охранной грамоты не имеют. По слухам, к вхождению в Украину готовятся инвестиционные монстры, в «портфелях» которых сотни проектов по всей Европе. В Украине уже работает литовская HANNER group (девелопер офисных, жилых и торговых комплексов, общая стоимость которых - около 120 млн евро). О планах выйти на украинский рынок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектов недвижимости с годовым оборотом около 215 млн евро и инвестпроектами на сумму 75 млн евро), EIKA и Progresyvios Investicijos (строительство жилых и коммерческих объектов) и другие.
Как формируются цены
Рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости рассчитывают несколькими способами. В основном для расчета ориентировочной стоимости объекта годовой доход, приносимый им, умножается на 8-10. «Если ежегодный доход бизнес-центра составляет $5 млн, значит, его рыночная цена - $50 млн», - объяснил Контрактам политику ценообразования Пол Ниланд, директор инвестиционной компании Primeros Funds Group.
В свою очередь, эксперты Colliers International рассказали, что нередко владельцы качественных офисных зданий предлагают свои объекты на продажу по цене, равной стоимости строительства, плюс определенный процент. В Украине это дополнительных 13-14% для офисов класса А; 15-16% - для В+; 17-19% - для В; 20-25% - для С. При продаже профессионального торгового центра «маржа» девелопера составит более 17%.Но есть и исключения. Стартовые инвестиции в столичный ТЦ «Пирамида» составили $6,5 млн.
По оценкам экспертов, объект был продан за $25 млн. Успешность проекта обеспечил его формат - «рынок под крышей». За счет почти трех сотен арендаторов Пирамида окупилась всего за 1,5-2 года. Притом что средняя окупаемость современных торговых центров - 5-7 лет.
Вырученные от сделки деньги отечественные девелоперы вкладывают в строительство. Осенью прошлого года девелопер ЗАО «Квадрат-Украина» продало три подземных ТЦ «Квадрат» общей площадью 11 тыс. кв. м, работающих в Киеве с 2000 г. Все три торговых центра приносили стабильный доход и окупились за три года. ТЦ были проданы как готовый бизнес, но без права использования новым собственником ТМ «Квадрат». Сумма продажи трех ТЦ вдвое превысила сумму начальных инвестиций в эти центры. Председатель правления ЗАО Александр Овчар объяснил, что вырученные от сделки деньги (плюс кредиты и средства, вырученные от лондонского IPO корпорации «ХХІ век», в которую входит Квадрат-Украина) пойдут на развитие новых проектов. В частности, речь идет о строительстве четырех новых ТЦ формата «гипермаркет-галерея» на Левобережье общей площадью 190 тыс. кв. м и стоимостью $200 млн. ТРЦ «Квадрат на Перова» общей площадью 35 тыс. кв. м и стоимостью $30 млн будет введен в эксплуатацию уже в конце 2007 г., остальные - в 2008 и 2009 гг.
Прогнозы
По прогнозам аналитиков, все бизнес-центры, возведенные в столице за последние два-три года, будут перепроданы к началу 2007 года. Более того, наряду со «старожилами» на продажу выставят БЦ-новостройки и даже их проекты. Девелоперам очень выгодно сбывать проекты еще на стадии их реализации, поскольку на таких сделках можно заработать больше, чем от сдачи площадей в аренду.
Правда, Вячеслав Собуцкий считает, что иностранные инвесторы охотнее будут выкупать давно работающие центры: «Девелоперу необходимо убедить инвестора купить объект, гарантировать ему высокую доходность и стопроцентную заполняемость».
Тем не менее, апрельская сделка купли-продажи бизнес-центра «Леонардо», построенного совсем недавно, стала самой дорогой в истории рынка. По оценке экспертов, рыночная цена этого БЦ, построенного в конце 2005 г., составила $80-100 млн (арендные ставки - одни из самых высоких в столице - $58-70 за кв. м в месяц).
Региональный директор DTZ Ник Коттон предполагает, что, кроме Леонардо, в этом году сразу после введения в эксплуатацию будет продан офисный центр «Айсберг» класса А, площадью 21 тыс. кв. м, девелопментом которого занимается компания «НЕСТ». Риелторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости прогнозируют, что в этом году сменит собственника и офисный центр «Доминант». Уже сейчас часть помещений центра выставлена на продажу, но специалисты не исключают его продажи целиком.
К 2007-2008 годам иностранные девелоперы начнут скупать недвижимость в регионах. К этому времени в крупных городах появятся профессиональные объекты, их строительство уже ведется. Начальник отдела торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская отмечает, что иностранные девелоперы и международные ритейлеры уже сейчас, помимо Киева, анализируют рынки других городов. По ее словам, польскому девелоперу удобнее и понятнее развивать свой бизнес во Львове, а, например, российскому - в Днепропетровске, Харькове и Одессе.
Алекс Поделл, топ-менеджер 1849 PLC, так объяснил Контрактам региональную стратегию английской компании: «Мы готовы скупать ЦУМы, универсамы, старые гастрономы, «Детские миры», земельные участки, обанкротившиеся предприятия, пустые и неприватизированные здания площадью минимум 5 тыс. кв. м в городах с населением не менее 100 тыс. человек. Наш главный ориентир - объект должен находиться в 1 км от памятника Ленину». То есть, в центре города.
Продажи 2003-2005 гг.
Эксперты полагают, что отсутствие активных продаж в 2000-2004 годах было связано с низкой инвестиционной привлекательностью готовых проектов, построенных более трех лет назад. Большинство качественных объектов в Киеве появилось недавно.
Первая сделка по перепродаже киевского офисного центра состоялась в конце сентября 2003 года. Группа иностранных инвесторов выкупила бизнес-центр «Артем» приблизительно за $15-17 млн. Затем последовала продажа столичного Horizon Office Tower - иностранная компания приобрела бизнес-центр еще на стадии его строительства. Из столичных торговых центров за это время официально было продано только четыре: три подземных Квадрата (сделка завершилась в конце 2005 года) и ТЦ «Пирамида» (продан в апреле 2006 г.).По информации крупных консалтинговых и девелоперских компаний Colliers International, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Украинская торговая гильдия и Квадрат-Украина, в конце 2005 - первой половине 2006 г. были проданы ТЦ «Пирамида», три ТЦ «Квадрат», БЦ «Леонардо». Завершается сделка по продаже БЦ «Подол Плаза».
Высока вероятность продажи БЦ «Айсберг» и БЦ «Доминант». Общая рыночная стоимость этих восьми объектов - более $200 млн. Эта сумма составляет приблизительно пятую часть рынка коммерческой недвижимости столицы.
Как у них
На Западе и в странах Центральной Европы перепродажа объектов коммерческой недвижимости - обычное дело. В прошлом году в Чехии и Словакии зафиксировано более 10 крупных сделок по перепродаже бизнес-центров, общая сумма которых перевалила за $500 млн. Бизнес на перепродаже там поставлен таким образом: специализированные компании проектируют, строят и вводят в эксплуатацию торговый комплекс или бизнес-центр.
Объект они продают инвестиционному, пенсионному фондам или банковскому институту как готовый бизнес. Таким образом, при покупке готового бизнеса потенциальные покупатели избегают рисков, связанных со строительством и сдачей центров в аренду.
Россия по количеству инвестиционных продаж опередила Украину на пять лет, отмечают эксперты. Последняя крупная сделка - продажа московского торгового центра «Европарк» (собственник - группа «Даев плаза») фонду Лигастройпроект» приблизительно за $150-170 млн.
Сейчас в московских журналах и газетах можно найти сотни объявлений приблизительно такого содержания: «Продам торговый центр площадью 3 тыс. кв. м за $4 млн возле м. Царицыно». Качественные торговые и офисные центры в Москве начали строиться еще в конце 90-х, а арендные ставки и доходность коммерческой недвижимости в столице РФ считаются одними из самых высоких в Восточной Европе. Пять самых крупных сделок со столичной коммерческой недвижимостью:
- В апреле 2006 г. акционеры банка «Форум» продали бизнес-центр «Леонардo» площадью 13 тыс. кв. м ирландской инвестиционно-строительной компании Quinn Group. По оценке экспертов, стоимость строительства бизнес-центра - приблизительно $60 млн. Сумма сделки предположительно составила $80-100 млн.
- В июне турецкий девелопер Demir Evrasian Investments завершит сделку по продаже БЦ «Подол Плаза» класса А площадью 19 тыс. кв. метров. Эксперты считают, что компания может выручить за офисный центр не менее $50 млн. Стартовые инвестиции в «Подол Плаза» составили $20-25 млн.
- В 2004-2005 гг. компания Equity International Properties Ltd. продала свою долю в офисном здании Horizon Office Towers площадью 16, 5 тыс. кв. м., расположенном в Киеве на ул. Шелковичная, 42-44. Предполагаемая стоимость ТЦ - $45 млн.
- В апреле 2006 г. иорданская Universal Star Co продала ТЦ «Пирамида» (построен в 2004 г.) площадью 16,7 тыс. кв. м на Позняках иностранным инвестиционным компаниям 1849 PLC и Real Estate Advisors. Сумма сделки - около $25 млн. Начальные инвестиции в торговый объект составили $6,5 млн.
- В 2003 г. американский инвестиционный фонд продал группе иностранных инвесторов бизнес-центр «Артем» площадью 10 тыс. кв. м. Сумма сделки, по разным оценкам, составила $15-17 млн.
