В Москве состоялась конференция «Успешные практики рынка недвижимости»

В первой части конференции речь шла о тенденциях и перспективах рынка жилой недвижимости. Так, Олег Репченко, генеральный директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), прогнозирует дальнейшее повышение спроса в сегменте новостроек эконом-класса. «Основной вопрос в том, смогут ли реальные покупатели в нынешних условиях зарабатывать достаточные суммы для оплаты растущего рынка. В ближайший год-два резкого роста цен не будет, дешевый сегмент новостроек эконом-класса продолжит хорошо распродаваться», - отметил он. Говоря об элит- и бизнес-классе, г-н Репченко заявил, что «этот сегмент как стагнировал, так и продолжает стагнировать», в том числе тенденция касается и объектов загородного жилья, которое потребители пока не готовы рассматривать в качестве основного.

Елена Комова, директор по маркетингу «МИЭЛЬ-Новостройки», также отметила существенный спрос на новостройки эконом-класса и уделила внимание критериям принятия решений о покупке. «Если до кризиса основным фактором была цена за квадратный метр, то после кризиса потребитель в первую очередь ориентируется на бюджет», - подчеркнула она. Другими важными критериями, по ее словам, стали стадия строительства объекта, репутация продавца, месторасположение и наличие отделки. Все эти факторы изменили структуру спроса: растут продажи однокомнатных квартир, общий метраж объектов уменьшается, бюджет покупки составляет 3-5 млн. Потребители жилья бизнес-класса также готовы жертвовать комфортом в пользу бюджета, выбирая квартиры с меньшим метражом и ценой от 6 до 12 млн. рублей.

О трендах на рынке новостроек говорил и Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса АН «Азбука Жилья». Он также отметил популярность квартир меньшей площади и сокращение бюджета покупки. При этом, по словам г-на Каширцева, доверие покупателей к вновь возводимым объектам недвижимости постепенно повышается. Клиенты чаще приезжают на строительные площадки и проверяют ход работ, что свидетельствует о повышении спроса.

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-недвижимость», уделил внимание стратегии реализации объектов, которая подразумевает предложение покупателю не квадратного метра, а набора востребованных потребителем опций и адекватной цены. «Кроме того, застройщикам необходимо осуществлять гармоничные продажи», - сказал он. - «Сейчас девелоперы рассматривают множество рекомендаций: однокомнатные квартиры пользуются повышенным спросом, квартиры больших площадей неликвидны. Эти рекомендации можно учесть не только на этапе проектирования, с помощью ценовой политики и дополнительных опций можно управлять реализацией».

Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family, акцентировал внимание аудитории на трендах рынка загородной малоэтажной недвижимости. Он соглашается, что ключевым фактором при выводе на рынок новых площадок стала цена. Кроме этого, изменились площадь участков и средняя площадь домов, количество земель общего пользования возросло до 30%, большое внимание уделяется досугу и объектам инфраструктуры, увеличилась общая площадь и плотность застройки. Также г-н Мищенко отметил, что «в ближайшие два-три года при выводе объектов эконом-класса основной формулой станет предложение дома с земельным участком, равным по стоимости трехкомнатной квартире в спальном районе Москвы». Наиболее ликвидным продуктом, по его мнению, станут малометражные квартиры в загородных домах площадью до трех этажей.

Сергей Федоров, генеральный директор «Praktis CB», доложил о положении дел в сегменте коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Как и в сегменте жилой недвижимости, по его словам, большую роль для потребителя играет бюджет и стадия готовности объекта, востребованы продукты малой площади (офисные помещения до 150 метров) и с менее затратной инфраструктурой.

Вторая часть мероприятия посвящалась вопросам себестоимости строительства и выбору эффективных технологий. В дискуссии приняли участие Михаил Уринсон, управляющий директор «АЛУР», Сергей Черногородский, руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС, Алексей Поляков, председатель правления Совета по экологическому строительству (RuGBC), Сергей Шарапов, генеральный директор ЦИТП им. Косицкого, Сергей Малышев, генеральный директор компании «Евродом», Константин Филиппишин, генеральный директор «Экодолье» и член генерального совета НАМИКС, а также Ольга Никишина, начальник управления регионального развития S.Holding.

Сергей Черногородский, руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС, посвятил доклад деятельности Фонда по развитию жилищного строительства согласно действующим программам Правительства РФ. Он сообщил, что жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, общая потребность населения в жилье составляет 1570 млн.кв м., и для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46%. Ключевым приоритетом Фонда РЖС является создание условий для строительства жилья эконом-класса, прежде всего малоэтажного. Так, запланировано строительство 438 010 кв.м. малоэтажного жилья на реализованных Фондом земельных участках, и 1400 га отведены под возведение жилья экономического класса до конца 2010 года.

Сергей Малышев, генеральный директор компании «Евродом», Ольга Никишина, представитель компании S.Holding, и Константин Филиппишин, генеральный директор «Экодолье», поделились данными по строительству квадратного метра для проектов малоэтажного жилья в регионах. Квадратный метр объекта от S.Holding предлагается за 8 тыс. рублей, строительство по технологии компании «Евродом» (Нижний Новгород) стоит 4,5 тыс. руб. Компания «Экодолье», в свою очередь, реализует в Оренбурге проекты малоэтажного жилья по цене 8 тыс. рублей за кв. м., а таунхаусы - за 11-12 тыс. рублей в зависимости от наружной отделки.

Для оценки строительства многоэтажных домов модератор круглого стола Михаил Уринсон (ИДК «АЛУР») предложил назвать стоимость квадратного метра без учета отделки и подведенных коммуникаций, указав только стоимость возведения «коробки» на основе того или иного решения. По технологии S.Holding получилось 10 тыс. рублей за кв.м., «Евродом» - 6,5 тыс. за кв.м. Говоря о производственных мощностях, Константин Филиппишин («Экодолье») предлагает использовать местные ДСК, а Ольга Никишина (S.Holding) - модернизировать местные ДСК в регионе или построить новый, стоимость которого обойдется в 413 млн. рублей.

Алексей Поляков, председатель правления НП «Совет по экологическому строительству» (RuGBC), рассказал о существующих стандартах в области «зеленого строительства» и об инициативах партнерства в России. Так, на территории Москвы, Северо-Западного региона и олимпийского Сочи зарегистрировано около 20 проектов по стандартам BREEAM и LEED. Значительная часть арендаторов на текущий момент заинтересована в экологических зданиях, но девелоперы во многом не готовы реализовывать объекты «зеленого строительства» ввиду особенностей их реализации (проектирование, согласование, строительство, эксплуатация). Однако в Совете надеются на скорое развитие этого сегмента, и активно занимаются продвижением международных образцов, а также разработкой российского стандарта «зеленых зданий».

В заключительной части конференции состоялся круглый стол, посвященный вопросам привлечения инвестиций в проекты недвижимости. В числе экспертов выступили Герберт Шиллер, директор KPMG в России, Мария Голованова, директор по инвестициям IMG, Александр Делис, генеральный директор «Квартстрой», Юлия Зоморова, финансовый директор Galaxy Group, Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер», Алексей Бачеров, генеральный директор УК «ЗПИФ недвижимости», Александр Подусков, директор по продажам KR Properties.

Герберт Шиллер, директор KPMG в России, сообщил, что в ближайшие 2-3 года иностранные банки вряд ли будут финансировать объекты российской недвижимости. В настоящее время большой интерес у инвестиционных фондов, работающих в России, вызывает жилая недвижимость эконом и бизнес-класса, несколько меньший - коммерческая и гостиничная недвижимость.

Мария Голованова, директор по инвестициям IMG, как представитель инвестиционного фонда с западными капиталом подтвердила мнение Г. Шиллера и отметила, что в 2009 году IMG также пересмотрела свою инвестиционную политику, выбрав приоритетным направлением жилую недвижимость. Один из проектов, в который в 2010 г. инвестировал фонд Russia Development Fund, находящийся под управлением IMG  - ЖК DOMINANT компании «Квартстрой» в Волгограде.

Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, отметил, что благодаря хорошей работе брокеров и маркетинга офисная недвижимость в их компании реализуется полноценно. Так, в одном из комплексов «Красная Роза» в самый разгар кризиса 2009 г. ключевым арендатором стала компания Yandex.ru, которая арендовала 20 тыс. квадратных метров. Общий объем арендованных в кризис площадей составил 100 тыс. кв.м. Также г-н Подусков отмечает хорошую динамику спроса на новый формат апартаментов loft - 70% таких объектов компании уже продано.

Участники дискуссии поделились успешным опытом девелопмента в кризисный период и своими прогнозами на будущее. Основным выводом стало то, что надеяться на кредитование объектов в требуемом объеме пока не стоит, но большую поддержку в привлечении средств оказывают ипотечные программы банков. Именно благодаря выгодным ипотечным программам значительно увеличивается объем продаваемых квартир как в многоэтажных, так и в малоэтажных домах.