Рынок недвижимости Украины потерял былую инвестиционную привлекательность, но шансы на скорое восстановление — есть

Рынок недвижимости Украины, перегретый до предела спекулятивными транзакциями и «раздутым» кредитованием, охвачен серьезным системным кризисом. Основные проблемы 2008 года — ограниченный доступ к финансовым ресурсам и снижение платежеспособного спроса — в 2009 году только обострились. Влияние на рынок спада деловой активности, минимального спроса, снижения арендных ставок и незначительного объема нового строительства усиливается сложной и слабо прогнозируемой ситуацией в финансово-экономической системе Украины. Все это очень сильно ударило по инвестиционной привлекательности рынка.

Украинский рынок недвижимости потерял свою инвестиционную привлекательность еще в первой половине 2008 года. Уже тогда было понятно, что рынок ждет серьезный обвал. До 2008 года в рынок вкладывали деньги только из-за быстрой окупаемости проектов. Например, если в 2007 году окупаемость проектов в сфере торговой недвижимости в странах ЕС была на уровне 10–15 лет, то в Украине она составляла в среднем 5–6 лет. Из-за быстрого возврата инвестиций, обусловленного хроническим дефицитом готовых объектов и постоянно растущими арендными ставками, инвесторы даже не обращали внимание на типичные для Украины проблемы: забюрократизированную разрешительную систему, незащищенность иностранных инвестиций и коррупцию. Кризис все изменил: арендные ставки падают, у девелоперов отсутствуют ресурсы для завершения уже начатых проектов и запуска новых, сроки окупаемости проектов увеличиваются. В результате пропал основной стимул для инвестирования в рынок. Это подтверждают и результаты опроса, проведенного исследовательским центром SEOLA Group Ideas Factory в период с 7 по 21 декабря 2009 года.

Кризис внес свои коррективы и в схему выхода на украинский рынок недвижимости. Так, 51,4% опрошенных руководителей ведущих мировых девелоперских и инвестиционных компаний считают, что с учетом текущей ситуации оптимальной схемой будет открытие собственного представительства. При этом эффективность таких схем, как: создание совместного предприятия с локальными компаниями, долевое участие в проектах и покупка локальных компаний — существенно снизилась. Это объясняется тем, что большинство украинских девелоперских и строительных компаний сейчас испытывают серьезные финансовые трудности и не в состоянии принять полноценное участие в совместных инвестиционных проектах или заинтересовать инвестора в качестве объекта для инвестиций.

Среди схем инвестирования, которые будут наиболее эффективными в 2010 году, респонденты отметили покупку готовых объектов (56,6%) и строительство по схеме «под заказчика» (36,3%).

Если речь идет о покупке функционирующих объектов, то инвесторы предпочитают покупать объекты, дающие не менее 10–15% в год и продающиеся с адекватным дисконтом. Если говорить о новых проектах, то сейчас системные инвесторы готовы вкладывать деньги в проекты, которые уже обеспечены конкретным заказчиком. Таким образом, акцент сместился с быстрой прибыли в сторону стабильного финансового потока, пусть и с большей окупаемостью проекта в целом.

Что касается сегментов рынка недвижимости Украины, в которые имеет смысл инвестировать в 2010 году, то 59,4% опрошенных компаний считают, что наиболее привлекательным будет сегмент гостиничной недвижимости. По всей видимости, решение УЕФА о подтверждении права Украины принимать Евро–2012 в ранее согласованном формате, позволило иностранным инвесторам более оптимистически оценить открывающиеся перспективы. Однако на данный момент четкой определенности в этом направлении пока нет. С одной стороны, УЕФА оставило за четырьмя украинскими городами право проводить Евро–2012, однако с такой же легкостью в любой момент это право могут и забрать. К сожалению, Украина очень сильно проигрывает Польше в плане подготовки к Евро–2012. И это очень сильно настораживает многих инвесторов. Поэтому показательными будут первые месяцы 2010 года: если в течение 1 квартала будет окончательно распланировано итоговое финансирование и налажена четкая координация всех работ по подготовке четырех украинских городов к Евро–2012 — это и станет отправной точкой в принятии серьезных инвестиционных решений со стороны иностранных инвестиционных компаний.

Серьезно уступая гостиничной недвижимости, сегменты торговой (16,3%), складской (15,9%) и офисной (14,3%) недвижимости также были высоко отмечены иностранными инвестиционными компаниями. Если развитие в сегменте складской недвижимости на данный момент наиболее эффективно в рамках схемы строительства под конкретного заказчика, то инвестирование в сегменты торговой и офисной недвижимости больше ориентировано на получение прибыли в рамках среднесрочного горизонта инвестирования.

На общем фоне перспективы работы в сегменте жилой недвижимости оцениваются опрошенными инвестиционными компаниями на очень низком уровне — только 6,8% респондентов акцентировали свое внимание на этом сегменте.

Среди базовых требований, которые будут выдвигаться к инициаторам проектов в Украине с учетом текущей ситуации, подавляющее большинство опрошенных иностранных инвестиционных компаний отметили наличие гарантий стопроцентной и бесперебойной оплаты арендных платежей со стороны заказчика/арендаторов проекта (91,2%). Также большую роль будет играть безупречность проектной, разрешительной и правоустанавливающей документации (80,1%), а также финансовое участие в проекте инициатора на уровне не менее 15—25% (74,5%).

На вопрос «От чего будет зависеть восстановление украинского рынка недвижимости?» 91,6% компаний ответили, что восстановление рынка будет напрямую зависеть от эффективной и быстрой «перезагрузки» экономики Украины. Немаловажными факторами также станут: стабильность финансовой системы (78,9%), макроэкономическая стабильность (73,3%) и доступность кредитных ресурсов для девелоперских проектов и населения (64,5%).

В своих прогнозах относительно развития ситуации на рынке недвижимости Украины в 2010 году, иностранные инвестиционные компании свои наиболее оптимистические ожидания связывают с сегментом гостиничной недвижимости. Так, 35,9% опрошенных компаний считают, что ситуация в сегменте гостиничной недвижимости в 2010 году изменится к лучшему (и это максимальный показатель оптимистических ожиданий среди всех сегментов рынка недвижимости). Наиболее пессимистические прогнозы иностранных инвесторов связаны с сегментом жилой недвижимости: 47,4% компаний считают, что в 2010 году ситуация в сегменте ухудшится, и только 8,4% рассчитывают на улучшение ситуации.

Более детальную информацию вы сможете найти по адресу: http://www.seola-group.com/data/research/20091223/

О проекте “Ukrainian real estate market: Investment conditions snapshot”:

Проект основан консалтинговой компанией SEOLA Group в 2007 году. В рамках данного проекта проводится регулярный опрос ведущих мировых инвестиционных и девелоперских компаний на предмет инвестиционной привлекательности украинского рынка недвижимости. В опросе принимают участие компании из Европы, Северной Америки, Азии, СНГ и Ближнего Востока. Глобальный масштаб реализации проекта позволяет максимально четко определить основные тренды и перспективы развития ситуации по всем основным исследуемым направлениям.

В декабре 2009 года в опросе приняли участие: 72 девелоперские компании из 15 стран мира (география: Европа, Северная Америка, СНГ, Азия), 179 инвестиционных групп и фондов из 17 стран мира (капитал в управлении — от €1 млрд. до более чем €10 млрд.; география: Европа, Северная Америка, СНГ, Азия, Ближний Восток).

Об исследовательских центрах SEOLA Group Ideas Factory:
Исследовательские центры SEOLA Group Ideas Factory специализируются на проведении глобальных экономических, социальных и политических исследований.

В состав SEOLA Group Ideas Factory входят два региональных подразделения со штаб-квартирами в Лондоне и Киеве. В течение 2010—2011 гг. планируется открытие региональных подразделений SEOLA Group Ideas Factory в Нью-Йорке, Сан-Пауло и Шанхае.

Исследовательские центры SEOLA Group Ideas Factory активно сотрудничают с ведущими мировыми научными институтами, международными «мозговыми центрами», инновационными и исследовательскими компаниями. Такое сотрудничество позволяет работать над проектами независимо от их сложности и масштаба.

Больше информации об исследовательских центрах SEOLA Group Ideas Factory вы сможете найти по адресу: http://ideas.seola-group.com/

О компании SEOLA Group:

SEOLA Group — это первая украинская международная консалтинговая компания, основная сфера деятельности которой сосредоточена в рамках следующих направлений: маркетинг и продвижение, стратегия, консалтинг в сфере недвижимости, финансы и инвестиции, информационные услуги, консалтинг в сфере розничной торговли.

В состав компании входят исследовательские центры со штаб-квартирами в Лондоне и Киеве, а также разветвленная сеть региональных информационных представительств, охватывающая страны Европы, СНГ, Северной Америки и Азии.

Клиентами SEOLA Group являются свыше 400 компаний из 28 стран мира, среди которых: компании, входящие в список Fortune 500 и Forbes Global 2000, а также ведущие инвестиционные фонды, частный бизнес и государственный сектор.

Больше информации о компании SEOLA Group вы сможете найти по адресу: http://www.seola-group.com/