Строительство: как не «замерзнуть» в кризис

Принцип естественного отбора, о существовании которого редко вспоминают в периоды стабильности и роста, вновь стал определяющим фактором экономического развития. Одной из первых ощутила на себе влияние глобальных потрясений строительная индустрия, традиционно «завязанная» на инвестиции. Сегодня занятым в отрасли производителям приходится тяжело: вместе с замороженными стройками и проектами «замерзает» и бизнес многих компаний. Однако рецепт выживания все же существует, главное сейчас - вовремя адаптироваться к новой конъюнктуре рынка.

Новая реальность

Вторая половина 2008 года принесла вынужденное затишье на многие стройплощадки. «Заморозка» целого ряда строящихся объектов из-за нехватки финансирования - печальная и неизбежная реальность. В первую очередь это относится к коммерческой недвижимости. Тяжелое финансовое положение заставило многие российские и зарубежные компании серьезно пересмотреть свои бюджеты, что привело к резкому падению спроса на офисные и торговые площади. В результате многие застройщики не в состоянии сегодня расплатиться по кредитам, полученным под строительство, не говоря уже о новых вложениях средств, необходимых для его завершения. Показательными примерами являются такие крупные объекты, как башня «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», небоскреб «Кристалл» в Ханты-Мансийске и многие другие. Очевидно, что подряды и заказы, связанные с коммерческой застройкой, относятся сегодня к категории наиболее рискованных. В особенности если речь идет о масштабных и долгосрочных проектах.

            Существенно сократился также и объем жилой застройки. Так, в Санкт-Петербурге было «заморожено» около 85% строящегося жилья. Прежде всего, это дорогие дома премиум-класса: сокращение доходов физических лиц и ужесточение условий ипотечного кредитования отнюдь не способствует росту рынка элитной недвижимости. Соответственно и участие в ее строительстве из высокодоходного бизнеса может превратиться в многолетнюю обузу. Напротив, бюджетное жилье продолжает пользоваться спросом. Если от дорогих пентхаусов в трудные времена многие предпочитают отказываться, то квартиры в панельных многоэтажках - это скорее предметы первой необходимости. Кроме того, спрос на них поддерживается и за счет оттока покупателей с рынка элитной недвижимости.

            По мнению специалистов, сейчас происходит коррекция цен на жилье: покупатели постепенно возвращаются на рынок в поисках выгодных предложений. Поэтому больше всего шансов на успех у тех застройщиков, которые приняли эти правила игры. «Со стороны массового рынка существует реальный спрос на доступное жилье, - считает Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood, работающей в сфере недвижимости. - Некоторые строящиеся объекты бизнес-класса могут стать жизнеспособными только в случае изменения их класса на экономический».

            Значительную часть рынка сегодня занимает муниципальная застройка. Речь идет о программах, направленных на улучшение жилищных условий малообеспеченных семей и очередников, а также на расселение обитателей аварийного жилого фонда. Очевидно, что эти проекты будут развиваться и дальше, несмотря на все экономические неурядицы. Причем власти некоторых субъектов Федерации рассматривают возможность дальнейшего развития строительства бюджетного жилья, в том числе и за счет сокращения рынка элитной и коммерческой недвижимости. Например, администрация Санкт-Петербурга отказалась предоставить полугодовую отсрочку для инвестиционных платежей за земельные участки. «Если нет денег на реализацию проекта, то в отсрочке платежей нет никакого смысла», - заявил вице-губернатор Александр Вахмистров. По его словам, город готов выплатить компенсацию за земельные участки, чтобы затем либо повторно выставить их на торги, либо пустить под строительство бюджетного жилья. Власти Москвы, напротив, решили субсидировать столичные строительные компании, однако речь идет лишь о тех застройщиках, которые возводят социально значимые объекты.

«Морозоустойчивый» бизнес

Дабы не «замерзнуть» в условиях экономического «похолодания», работающим на строительном рынке компаниям - как застройщикам, так и производителям стройматериалов и конструкций - следует пересмотреть свои приоритеты в соответствии с новыми реалиями. Например, многим застройщикам имеет смысл изменить цены на недвижимость. Так, «Южная строительная компания» уже скорректировала свой прайс-лист, снизив цены на 3-4 тысячи рублей за м². В первую очередь это коснулось однокомнатных квартир, которые были предметом спекулятивного спроса.

            Кроме того, из сказанного ранее очевидно, что одним из приоритетных направлений строительного бизнеса становится участие в муниципальных и государственных программах. «Сегодня мы надеемся только на госзаказ, хотя раньше с ним не работали из-за низкой рентабельности. Но теперь иного выхода просто нет», - говорит директор подрядной компании «Пулковские высотники» Сергей Грачев. Чтобы успешно работать в этой нише строительного рынка, необходимо серьезно задуматься об оптимизации затрат и повышении рентабельности производства.

            Путь в сметы некоммерческого строительства обычно лежит через победу в тендере. Для крупных компаний, имеющих собственное производство полного цикла и возможность варьировать цены на продукцию в широком диапазоне, обычно это не составляет труда. Ну а те, чьи возможности скромнее, могут заручиться поддержкой своих партнеров. «Мы создали программу целевой поддержки своих переработчиков при участии в тендерах, - рассказывает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами Группы компаний ПРОПЛЕКС, одного из основателей российского рынка ПВХ-профилей. - Прежде всего, это предоставление дополнительных тендерных скидок, снижение затрат на комплектующие и помощь в оптимизации производства. В итоге становится возможным дополнительное снижение себестоимости продукции на 15%».

            Коль скоро речь зашла о тендерах, будет уместно вспомнить о программе реформирования ЖКХ. В ее рамках сегодня повсеместно проводятся мероприятия по комплексному капитальному ремонту жилья, субсидируемые из федерального и местных бюджетов. Для многих компаний государственные и муниципальные подряды на выполнение ремонтных работ стали сейчас основным источником дохода. Кроме того, масштабные работы по утеплению и реконструкции жилых зданий открывают ничуть не меньшие возможности для успешной коммерческой деятельности, чем строительство новых объектов. Многие крупные производители рассматривают сегодня этот рынок как перспективный. Так, например, компания «PROMA-Оконный Супермаркет» выиграла тендер на остекление с использованием профильной системы PROPLEX-Comfort ряда домов, проходящих по московской программе «Капитальный ремонт ветхого жилого фонда».

            Заслуживает внимания и рынок малоэтажек. По мнению  президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, он остается ликвидным из-за отсутствия риска «незавершенки».

            Наконец, в трудные времена имеет смысл вспомнить о бартере. В особенности он актуален для объектов незавершенного строительства. Подчас это является единственным решением, позволяющим осуществить взаиморасчеты между застройщиком и производителями стройматериалов в ситуации, когда денег для этого просто нет. «Мы пережили времена бартера, можем к нему вернуться и сейчас», - говорит президент Ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов. «Мы готовы к гибким мерам, пусть только покупатели не прячутся. Не стоит доводить ситуацию до арбитражных судов», - добавляет Игоря Левит, генеральный директор Группы компаний ЛСР.

Финансовый кризис стал серьезным испытанием для предприятий строительной отрасли. Для многих компаний наступили трудные времена. Однако рынок по-прежнему существует. Оптимизация производства и стоимости продукции, ориентация на государственные программы, участие в тендерах, частичный переход к бартерным взаиморасчетам - эти и другие меры помогут сохранить бизнес и не «замерзнуть» в период глобального экономического похолодания. В конце концов, кризис не вечен и ситуация постепенно стабилизируется. А предприятиям, которые сумеют оперативно перестроиться и найти свою нишу в нынешних условиях, несомненно, будет гораздо проще восстановить свое прежнее положение.

                                                                       Пресс-служба Группы компаний ПРОПЛЕКС