Кризис в помощь, или Шанс купить квартиру по субсидии для петербургских очередников из коммуналок

Риэлторы в этом вопросе почти единодушны. Они считают, что в изменении ситуации с социальными субсидиями под жилье определенную роль сыграл кризис. «Субсидии», как и все программы государственного масштаба, долгое время у всех заинтересованных сторон вызывали больше вопросов, чем приносили результатов, и только сегодня, в условиях кризиса, строительным компаниям работать с субсидентами стало действительно выгодно. Строителям нужны средства на возведение новых объектов, и очередник сейчас, в условиях сокращения объемов продаж, стал желанным гостем застройщиков, ибо он приносит «живые деньги».

По мнению экспертов, сейчас у очередника действительно есть шанс – можно с помощью субсидии относительно недорого приобрести квартиру в новостройках города или ближайшем пригороде. И в то же время, как бы ни развивалась ситуация, позже такого шанса может не быть. Если кризисная ситуация продлится, то сокращение объемов строительства скажется в первую очередь на этой категории покупателей – у очередников возникнут проблемы с подбором вариантов. Если, наоборот, кризис пойдет на спад, то неизбежно возрастет цена – и тогда на деньги субсидии они смогут приобрести квартиру уже меньшей площади или не смогут вообще и будут вынуждены ждать лучших времен. Поэтому, если есть возможность брать субсидию - надо брать! И использовать ее прямо сейчас.

Кто может рассчитывать на субсидии

В этом вопросе кризис тоже расставил все точки над «и». Последние поправки внесены в апреле 2009 года. Законопроект «О внесении изменений в закон «О целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002-2011 гг.» сузил категории нуждающихся в улучшении жилищных условий с целью продвижения ранее сформированной очереди. Эти меры, по мнению законодателей, должны ускорить расселение питерских коммунальных квартир.

Во-первых, есть «ценз оседлости» - срок постоянного проживания в Петербурге, который составляет 10 лет. В соответствии с последними поправками из сферы действия программы выпали «аварийные дома». Кроме того, претендент на субсидию должен не только нуждаться в жилье, но и быть кредитоспособным, так как одной субсидии, как показывает опыт прошлых лет, недостаточно для приобретения новой квартиры по рыночным ценам.

Размер самой субсидии тоже зависит от целого ряда параметров: метража квартиры, которая положена очередникам по норме, численности семьи, расчетной (а не рыночной) цены квадратного метра, времени стояния в очереди.

И если согласно официальному документу стать участником программы может любой житель Санкт-Петербурга, нуждающийся в улучшении жилищных условий, то чтобы субсидию действительно получить, недостаточно иметь девять или меньше квадратных метров на человека. Узнать, положена субсидия или нет, можно только обратившись в жилищный комитет своего района.

Попутно очередникам предстоит узнать еще многое: о размере положенной субсидии, списке необходимых документов, посмотреть варианты жилья, их стоимость, оценить свои финансовые возможности и возможность получения ипотеки… Если вспомнить, что программа рассчитана до 2011 года, то времени на раздумья не осталось.

Субсидии сейчас или надежда, что завтра будет лучше

Каждый очередник, решив обратиться за субсидией, должен понимать, что перед ним стоит непростой выбор: либо ждать своей очереди на бесплатную квартиру дальше, либо воспользоваться субсидией. И помнить, что они предоставляются в безналичном порядке и выдаются на всех членов семьи, которые стоят в очереди по улучшению жилищных условий.

Получить ее можно либо взамен жилой площади, которая есть, либо в дополнение к ней. Поскольку предоставляемых денег, как правило, на приобретение новой квартиры недостаточно, очереднику предстоит вложить в покупку часть собственных средств.

Как показывает практика, получать субсидию на новую квартиру в дополнение к имеющейся площади выгоднее, чем отдавать взамен старую, так как во втором случае жилье, отдаваемое в зачет, проходит процедуру оценки городского Жилищного фонда и оценивается по расчетным, а не рыночным ценам.

Если претендент на субсидию готов брать квартиру в дополнение к старой, то ему придется подтверждать свою кредитоспособность. По условиям программы, заем в банке не может составлять меньше 30% от стоимости жилья, а срок кредита – быть меньше 5 лет.

При выполнении всех вышеперечисленных условий, предпочтение опять же будет отдаваться обитателям коммуналок – если они намерены выкупить комнаты у соседей и превратить коммунальную квартиру в частную.

И еще один немаловажный момент: субсидия выдается лишь на определенный срок и очередник должен успеть подобрать вариант, одобренный Жилищным комитетом и соответствующий всем нормам, в течение 6 месяцев. По истечении этого срока все документы придется собирать заново. Помочь в этой ситуации могут либо агентства недвижимости, которые занимаются подбором вариантов, либо строительные компании, у которых есть не только все необходимые разрешения, но и широкий ценовой диапазон выбора квартир.

У кого и какую квартиру можно купить по субсидии

Жилплощадь, которую очередник готов приобрести с помощью субсидии может быть и «вторичная» (в том числе и комнаты в «своей» коммуналке), и «первичная». Но, как показывает опыт, на вторичном рынке, где жилье по-прежнему дорого, варианты по субсидиям подобрать непросто. Зато в случае участия в долевом строительстве от возможных проблем субсидента защищает само государство.

Одно из обязательных условий покупки квартиры по субсидии в строящемся доме – его 70-процентная готовность. Более того, все строительные компании, которые принимают участие в программе, обязаны получить аккредитацию, и проходят очень жесткий отбор на соответствие целому ряду требований: наличие разрешительной документации на объект; соблюдение срока сдачи объекта; стабильное финансовое положение компании, которое позволит полностью реализовать проект. Порядок оформления прав на приобретаемые дольщиками квартиры тоже строго контролируется государством.
Этот фильтр работает, с одной стороны, на защиту очередника, с другой - дает возможность отсеять ненадежные компании, не оставив места для махинаций со средствами бюджета.

В каждом районном жилищном отделе есть перечень аккредитованных застройщиков, которые предоставляют на выбор субсидентов квартиры в своих новостройках. Поэтому, выбирая квартиру, в первую очередь имеет смысл рассмотреть эти варианты. Так как деньги таким проверенным компаниям перечисляются из казны быстрее, а значит, у очередника больше шансов успеть сделать выбор.

Среди питерских строительных компаний, прошедших отбор и готовых работать с очередниками-субсидентами, можно назвать, например, ЦДС. Если рассматривать предлагаемые субсидентам квартиры на первичном рынке, то у этой компании выбор квартир оказывается наиболее широким и приемлемым. Во-первых, потому что компания предлагает квартиры небольшого метража, что автоматически сокращает их стоимость и позволяет найти вариант, соответствующий нормативам без переплаты за лишние метры. Во-вторых, предоставляемый ею пятилетний срок погашения полной стоимости квартиры тоже соответствуют необходимым условиям. И, что немаловажно, на выбор очередникам предлагается большой выбор объектов по месторасположению.

На настоящий момент аккредитовано 25 объектов, которые предлагают очередникам-субсидентам строительные компаниями города: «Строительный трест», «Сэтл Сити», «ЛенСпецСМУ» и другие. Информация представлена на официальном сайте СПИА и на ряде общестроительных ресурсов, в том числе на ЛивПроперти.Pу (http://www.liveproperty.ru/news/articles/12/).

За участие агентства недвижимости придется платить

Помочь в приобретении квартиры с использованием субсидии могут и девелоперы. Так как субсидия выделяется только в безналичном порядке и на определенный срок, то очередник, получивший ее, сталкивается с серьезными трудностями. Если он берет субсидию в дополнение к имеющейся площади, ему предстоит продать имеющуюся квартиру или взять кредит. Если средств, вырученных от продажи и после добавления к ним субсидии, недостаточно для приобретения новой квартиры, которую утвердит Жилищный комитет, - нужно найти банк, готовый дать недостающую часть средств. То есть весь процесс так непрост, что иногда очереднику легче обратиться в агентство. Агентство недвижимости в данном случае выступает в качестве посредника, с помощью которого осуществляется подбор вариантов и оформление всех документов на получение кредита и новой квартиры.

Вполне естественно, что все дополнительные расходы субсидент оплачивает из своего кармана. Как правило, это платежи за оценку и страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика, госпошлина, комиссионные за выдачу кредита. К этому списку могут добавиться страховка права собственности и процент за услуги.

Можно ли обойтись без услуг агентства? Да, если у вас достаточно времени на самостоятельный сбор и оформление всех необходимых документов и подбор вариантов, или найти строительную компанию, реализующую квартиры по субсидиям напрямую и взявшую на себя оформление всех необходимых документов.

Подводя итоги

Сказать, что программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Молодежи – доступное жилье», «Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья», «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» идеальный вариант, - нельзя, но это действительно шанс решить проблему сейчас. И если вы еще окончательно не утратили надежды – воспользуйтесь своим правом!

Елена Черепицкая,
журналист