Жилье в Москве будет дорожать всегда

Принято считать, что обычный человек в своей жизни совершает не более одной сделки с недвижимостью.

Процесс покупки или продажи сложный и нервный, ипотека в нашей стране дорогая, население небогато, да и жизнь коротка, так что человек просто не успевает совершить более одной операции. Но аппетит приходит во время еды, а потому, приобретя некоторый опыт, который, как известно, сын ошибок трудных, один раз продав или купив квартиру, люди вовлекаются в процесс и постоянно ищут варианты и способы, чтобы улучшать свои жилищные условия.

И действительно, в риэлторские агентства нередко приходят покупатели, которые уже ориентируются в рынке. В рейтинге факторов, формирующих стоимость объектов столичной недвижимости, на первом месте стоит месторасположение, на втором – состояние объекта. Причем именно сбалансированное сочетание этих двух факторов формирует рыночное предложение, адекватное ожиданиям покупателей.

Порой собственники или покупатели жилья, применяя сравнительный способ оценки стоимости недвижимости, считают, что месторасположение – единственный критерий оценки, и подтягивают цену продажи «убитой» или пустой квартиры к качественным аналогам. Собственники жилья в столице зачастую слишком преувеличивают фактор месторасположения для определения стоимости квартиры. В частности, Центральный округ стал чрезвычайно дорогим, порой необоснованно. Для сравнения, малогабаритная двушка, площадью 38 кв.м. в типовой панельной девятиэтажке в обычном районе стоит 5-6 млн, но если ее адрес Калошин переулок – получите 10,5 млн. Вот так «место красит», а точнее, повышает вдвое стоимость даже морально и физически устаревшего жилья.

Мы решили рассказать истории наших клиентов, совершавших сделки с недвижимостью в разное время, об их трудностях, связанных с обустройством жилья. А заодно проследить темпы роста цен на столичную недвижимость, условно разбив рассматриваемый период на пятилетки: три пятилетки роста.

Первая пятилетка (1997-2002)
Один из клиентов по имени Георгий вспоминает, как в 1997 году приобрел однокомнатную квартиру общей площадью 34 кв.м., без балкона, на 11 этаже 12-этажного дома, в 5 минутах ходьбы от станции метро Чертановская. Напомним, что в те годы стоимость недвижимости была привязана к доллару, и расчеты производились в американской валюте. До дефолта 1998 года доллар не превышал 6 рублей, и потому стоимость объекта составляла «смешные» на сегодня 190 тыс. рублей.

И хотя в доме 1977 года постройки за это время ни разу не производился капитальный ремонт, даже постарев на 15 лет, сегодня такая квартира стоит около 200 тыс. долларов, или 6 млн. рублей.

В целом, у покупателей недвижимости первой пятилетки, имеющих сбережения в долларах, была уникальная возможность приобрести квартиру в Москве по сравнительно низким ценам, которые за 15 лет в долларовом эквиваленте выросли в цене в 6-7 раз, а в рублевом – почти в 32 раза. Надо отметить, что 1998-1999 годы были отмечены высоким уровнем инфляции, которая составляла 84% и 36% соответственно.

Последнее время одной из особенностей клиентских предпочтений стал рост спроса на квартиры в новых домах не старше 5 лет. Именно такой вариант подбирает для себя Георгий, окончательно устав от проблем, связанных с техническим состоянием старого дома.

Вторая пятилетка (2003-2008)
Симпатичная девушка Екатерина рассказала, что начале 2003 года за 100 тыс. долларов (или 3 млн рублей) на стадии возведения первых этажей будущего 25-этажного монолитно-кирпичного дома бизнес-класса рядом со станцией метро Беляево, купила квартиру свободной планировки общей площадью 126 кв.м., еще около 40% было потрачено на дизайн-проект и обустройство пространства. Несмотря на то, что строительство, а значит, и вложенные средства были заморожены на 2 года, к концу 2005 дом был сдан, право собственности на объект было получено еще спустя 2 года. Сегодня такая квартира на вторичном рынке оценивается более чем в 1 млн долларов, т.е. в 7 раз дороже.

А молодой семьей в 2004 году на этапе возведения верхних этажей была приобретена однокомнатная квартира, общей площадью 36 кв.м. в новом микрорайоне Ольгино в г. Железнодорожный, за 900 тыс. рублей (или 31,5 тыс. долл.) Квартира была приобретена в ипотеку с первоначальным взносом 30%, под 12% годовых в долларах. Скромный ремонт составил 15-20% стоимости квартиры. В начале 2005 года жильцы уже въехали в дом и приступили к ремонту, но права собственности на квартиру пришлось ждать еще 2 года и отвоевывать его по суду. В конце 2010 года, с целью улучшения жилищных условий, квартира была продана за 3,2 млн рублей (примерно 105 тыс. долларов). Таким образом, квартира за прошедший период подросла в цене в 3 раза.

Сегодня эти люди, повзрослев, уже не хотят так рисковать и подбирают исключительно готовые для проживания квартиры. Нужно отметить, что в этот период темп роста был наиболее быстрый. Бум пришелся на 2006-2007 годы. Этот же период был отмечен ростом предложения новых объектов, которые начинали продаваться на стадии котлована, что позволяло покупателям сэкономить 20-40% за счет повышения стадии строительства от котлована до сдачи дома Госкомиссии, но и привела к огромному количеству обманутых дольщиков. Такой инструмент, как ипотечное кредитование, открыл перспективу приобретения своего жилья для многих жителей московского региона, но одновременно способствовал небывалому росту цен на недвижимость. Многочисленные частные инвесторы, которые использовали недвижимость как возможность выгодно вложить денежные средства, также способствовали тому, что квартиры раскупались как горячие пирожки, а цены росли. Причем рост цен на столичную недвижимость оказался почти в два раза стремительнее роста цен в Подмосковье, хотя уровень инфляции не превышал 12% в год. Курс доллара, который к началу 2003 года находился на отметках в 32 рубля, практически всю пятилетку имел нисходящий тренд, и к началу августа 2008 года опустился до уровня 24,5 рублей.

Третья пятилетка (август 2008 года – 2012)
Август 2008 года спутал на время привычные правила игры. Цены дрогнули и поползли вниз. И те, кто не успел скинуть балласт на максимуме в 2008 году, вынуждены были смириться с упущенной выгодой. Наиболее сильное падение произошло в сегменте жилья низкого качества на вторичном рынке. Тогда казалось, что время абсурда, когда «убитая» квартира в панельной девятиэтажке стоит дороже приличной квартиры в Лондоне, навсегда прошло! Но нет, все опять пошло в рост.

Например, летом 2009 года можно было купить однокомнатную квартиру – «бабушкин» вариант, общей площадью 31 кв.м. в Южном Медведково, в девятиэтажном доме всего за 3,8 млн рублей. Продавцы стартовали с ценой 6 млн рублей, но после года экспозиции квартиры были вынуждены согласиться на 40% дисконт.

Нашей последней героине, причем героине в буквальном смысле, пришлось перенести и капитальный ремонт, и перепланировку квартиры, трехмесячное общение с непрофессиональными рабочими и постоянными жалобами соседей, за что пришлось добавить более 600 тыс. рублей. И хотя уже сегодня аналогичные объекты оцениваются дороже 5 млн, а современный ремонт в данном случае может добавить еще порядка 10% к стоимости, женщина до сих пор в шоке от процедуры узаконивая перепланировки. Поэтому сразу же оценила одно из преимуществ приобретения готовой квартиры с уже узаконенной перепланировкой.

А дальше?...
Последние пятнадцать лет цены на недвижимость в Москве постоянно росли, пусть и с небольшими передышками или непродолжительными отскоками, как после августа 2008 года.

Все условия, стимулирующие дальнейший рост цен на недвижимость в Москве налицо, хотя кажется, что выше уже только звезды! Это и снижающиеся темпы ввода нового жилья, относительно доступная ипотека, миграционное движение российских граждан из регионов в столицу. И главное - столичные квадратные метры остаются консервативным, но очень популярным способом инвестирования денежных средств для всех, более-менее зарабатывающих жителей страны. При этом сделать правильный выбор и уберечь себя от множества проблем, связанных с приобретением недвижимости, проще не становится.

ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
[email protected]://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55