«В кризисе складского сегмента недвижимости виновата жадность и не компетентность»

1. Девелоперы и эксперты в один голос утверждают, что в кризисе в складском сегменте виноваты логистические операторы, которые нахватали площадей про запас и создали спекулятивный ажиотаж? Согласны?

Ответ: Не согласен и я готов объяснить почему. Я в рамках своего бизнеса постоянно общаюсь с клиентами на логистические услуги, с арендаторами на складские площади, с риелторами, работающими на рынке складской недвижимости. И в результате анализа этих отношений за 2007-2010 годы я пришел к следующему:

• Когда рынок складской недвижимости активно рос, это период с 2006 г. по середину 2008 г., большинство риелторов работало на повышение цены для клиентов и на стимуляцию строительства складской недвижимости для девелоперов и инвесторов. Тогда был действительно бум потребления складской недвижимости и логистических услуг, развития логистики, расширения рынков, - все было логично.
• Когда, в конце лета - начало осени 2008 г., Россию все-таки настиг Мировой финансовый кризис, и потребление складских площадей значительно снизилось, но маховик строительства складской недвижимости, запущенный на основе долгосрочных бизнес планов, все ещё работал по инерции, "неожиданно" выяснилось, что практически во всех городах-миллионщиках есть перепроизводство складских помещений класса "А". И цены покатились вниз.
• До кризиса, в период благоденствия, консультанты, эксперты и риелторы рекомендовали логистическим операторам - берите больше площадей, получайте скидки, потом складов не будет. При этом они преследовали вполне понятные комиссионные интересы, чем больше арендованная площадь, тем больше комиссия для посредника.
• Как только появилась обратная ситуация - переизбыток складских площадей и дефицит арендаторов, большинство экспертов, риелторов начали придерживаться другой стратегии, работать на понижение уже со стороны арендатора, против девелоперов и инвесторов, рассказывая байки, что в соседнем логопарке сдают, чуть ли не даром, помещения, "за хлеб и за воду"!

Если обобщить вышесказанное, то можно сделать вывод: виноваты все и логисты, не рассчитавшие свои силы, и эксперты с риелторами, прекрасно знавшие о периодичности коррекции на рынке складской недвижимости, но утаившие приближение Мирового кризиса к нашим суверенным границам, и «не просветившие» своих клиентов-арендаторов о возможных рисках с переизбытком складских помещений. В общем виною как всегда стала жадность и не компетентность.

2. Какова сегодня ваша доля на рынке? (5-7% 2007 год, планировали добиться 12-15%).

Ответ: Это самый сложный вопрос для Компании, какая Ваша доля рынка. Да, в 2007 году мы измеряли долю рынка в процентах, и она действительно составляла тогда порядка 5-7%. Но пошёл Мировой финансовый кризис, как Мамай по Руси, и многое поменялось. В том числе ожидание на долю рынка. Пока можно с определенностью сказать, что ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" входит в тройку крупнейших логистических операторов, т.е. после НЛК и ФМ Лоджистик. Я думаю, что 2010 год более точно распределит и долю операторов, и место в рейтингах на Российском рынке логистики.

3. От какого количества арендуемых площадей вы избавились в кризис?

Ответ: Только на территории ПЛК "Северное Домодедово" ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" управляет 85.000 м.кв. складских помещений класса "А" на основе договора долгосрочной аренды. В период кризиса мы удержали все площади и не стали отказываться от временно пустующих помещений, которые освободили по тем или иным причинам субарендаторы. В этот же период у нас сократилась доля операционной составляющей, то есть доля ответственного хранения по известным кризисным причинам у дистрибуторов и торговых сетевых ритейлеров. Однако, благодаря мудрой финансовой политике со стороны нашего стратегического партнёра - крупнейшего российского девелопера "Евразия Логистик", мы смогли пережить самое трудное время кризиса - зиму 2008 г. и весну 2009 года. Сейчас в ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" идет активный приток субарендаторов и значительно увеличивается доля ответственного хранения.

4. Как изменились цены на услуги логистов?

Ответ: В период кризиса значительно изменились запросы на услуги по ответственному хранению у профессиональных логистических операторов, как результат значительно «сжался» логистический рынок. Если корректно оценить падение спроса, то оно уменьшилось примерно в2-2.5 раза. Причины, в общем-то, понятные: прежде всего, это падение покупательского спроса на потребительском рынке, немало важную роль сыграла и заморозка строек по жилью и промышленным объектам, и, конечно же, поведение инвесторов - свертывание ряда инвестиционных программ в других секторах экономики. Многие клиенты по ответственному хранению начали изыскивать резервы по оптимизации собственных расходов на логистику и предпочли биться за понижение цены, которая в итоге стала для логистических операторов ниже их собственной себестоимости. Так, консолидированные цены в размере 13.8-14.2 рубля без НДС в сутки за 1 (одно) паллетоместо в классе "А" практически являются себестоимостью ответственного хранения. В затраты логистического оператора укрупнено входят: аренда склада, операционные и коммунальные услуги, зарплата персонала и все виды налогов. В свою очередь, эта цена означает, что она состоит из цены на хранение, например, 10 руб. без НДС в сутки за 1 паллетоместо и цены, например, 60 руб. без НДС, за механизированный вход или выход, т.е. погрузку или разгрузку в течение 1 (одного) месяца. Для простоты мы не берём другие виды операций на сладе. Такое бывает обычно при оборотистом товаре, когда он полностью оборачивается в складе за 1 месяц, а в кризис обороты практически по всем группам товаров упали.

5. Изменили ли вы свои договоры аренды в сторону уменьшения платежей?

Ответ: До конца 2009 года стоимость, включающая в себя: а базовую ставку, операционные расходы, налоговые возмещения и коммунальные платежи - у нас не менялись и были достаточно низкими, на фоне кризиса. С началом 2010 года мы изменили финансовую политику по договорам аренды. Это связано с тем, что мы увидели определенную активность потенциальных арендаторов, увеличение спроса на услуги ответственного хранения, оборачиваемость товаров инвестиционной группы - стройматериалы, крупногабаритная бытовая техника, и др. Так, мы установили на 1-й квартал 2010 года базовую ставку аренды склада на уровне 115-120$ за 1 м.кв. в год. Операционные расходы и налоговые возмещения на уровне 1450 руб. за 1 м.кв. в год, на офисные помещения базовая ставка будет составлять 250-275$ за 1 м.кв. в год. Все базовые ставки указаны без НДС и не учитывают размеров арендуемых помещений. Здесь возможны различные вариации – поле для переговоров.

6. Еще накануне кризиса, летом 2008 года вы заявляли, что собираетесь создать в России комплексную логистическую систему «Европа-Азия» (Казань, Новосибирск, Волгоград, Екатеринбург) на базе сети компании «Евразия логистик». Что сегодня с этой программой?

Ответ: От программы сетевого развития современных логистических сервисов на территории России мы не отказались, а лишь взяли тайм-аут на период кризиса. У нас так же остается желание выйти во все заявленные регионы. Сейчас мы копим силы, инвестиции и формируем профессиональные команды для мягкой экспансии федеральных центров - городов-миллионщиков. Время и ситуация на рынках логистики подскажет, когда начинать эту экспансию.

7. Когда вы выйдете в регионы? Есть ли у вас там клиенты?

Ответ: Относительно клиентов в этих регионах скажу так: в нашей компании всегда была установка выходить в регионы с уже имеющимися якорными клиентами. Это, во-первых, безопасно, а во-вторых, - прагматично. Мы считаем, что любое развитие, а особенно в логистической сфере, обязательно должно зиждиться на якорных клиентах, доверяющих логистическому оператору. Только таким образом логистический оператор может минимизировать свои риски. Для нас якорными клиентами обычно являются федеральные дистрибуторы, либо региональные ритейлеры.

8. А как же программа Шелковый путь?

Ответ: Теперь уже надо откровенно признать, что ранее разработанный проект "Великий Шёлковый Путь" - www.gsway.ru в альянсе SLG - ЕМСТС, успешно реализует крупнейший российский девелопер "Евразия Логистик". Просто у них были средства ранее, и они незамедлительно начали реализовывать аналогичный проект под названием "Greengate"! Теперь их уже не догнать, так как они еще 2008 году реализовали свой первый миллион квадратных метров складов класса "А". Тем не менее, наша Компания ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" не отчаивается и работает над новым логистическим проектом, анонсировать который мы планируем в середине 2010 года!

9. Как вообще вы оцениваете потребность в услугах логистических операторов сегодня?

Ответ: Мне кажется, что уже в марте 2010 года повысится спрос на логистический аутсорсинг. Эти ожидания основаны, прежде всего, на активизации потребительского рынка. Весна - это всегда возрождение нового и жизнеутверждающего, период строек, дачников, туристов. На протяжении 17 лет я работаю в логистике, и весна никогда не подводила. Даже в кризисный 2009 год весной увеличилась активность перевозок, запросов на маленькие от 1.000-1.500 м.кв. складские площади, взбодрилось и ответственное хранение. Логистические операторы будут нужны всегда, поэтому готовимся к новым клиентам, новым заказам, шлифуем отработанные технологии и внедряем последние новинки логистических технологий.

10. Сегодня основными арендаторами складских помещений в регионах являются крупные торговые операторы. Не намечается ли тенденция отказа от услуг логистических операторов?

Ответ: Надо понимать, что в регионах всегда был дефицит как профессиональных складских помещений класса "А", так и высококлассных, технологичных логистических операторов. При этом, цена входа в региональный логистический рынок, во всяком случае, до кризиса 2008-2009 годов, всегда была выше, чем в развитых в этом отношении Московского и Ленинградского регионов. Там был дефицит технологий, профессионального персонала и инвестиций. В основном по этим причинам крупным торговым операторам пришлось взвалить ношу современной региональной логистики на себя, в ущерб более активному региональному развитию (отток инвестиций на организацию логистики с нуля). Мне кажется, что пройдет время, когда торговые сети с удовольствием и с радостью передадут на аутсорсинг региональную логистику и займутся своим профессиональным делом, торговой региональной экспансией.

11. Кто является клиентом логистов сегодня? Что-то изменилось?

Ответ: Клиентами логистических операторов сегодня являются малые и средние предприятия торговой сферы услуг, дистрибуторы всех отраслей торговли, строительства, ряда производственных предприятий, связанных с созданием товаров народного потребления, медицинской промышленности, электронной промышленности, от магазинов шаговой доступности до крупнейших федеральных ритейлеров, ряд министерств и ведомств, встроенных в госзаказ... Так можно перечислять до бесконечности, потому что логистические операторы маленькие, средние и большие, есть часть нашей бизнес- среды. И без этих, в большинстве своём, высокотехнологичных, проворных и рыночных компаний наш бизнес был бы: "И швец, и жнец, и на дуде игрец"! А от такой всеядности ни качества, ни цены, ни оптимального результата не получишь.

12. Каково будущее у логистов?

Ответ: Будущее логистов прекрасно! А если без шуток, то все будет примерно так: после окончания кризиса с увеличением роста покупательной способности и инвестиционной активности останутся не более десятка крупных российских логистических операторов и столько же зарубежных компаний, специализирующихся в области логистики. Далее, если российские власти поддержат отечественных предпринимателей разумными кредитами с вменяемыми кредитными ставками, комфортным регулируемым налогообложением для этого сектора экономики, дадут более честный доступ к госзаказам, возможно, примут какие-нибудь законы, облегчающие жизнь российского логиста, то на Российском рынке будет докризисный паритет импортных и российских логистических операторов. Если же у российских логистических компаний не будет преференций Российского Правительства, то не факт, что российские логистические операторы выживут.