Капитальный ремонт: на бумаге и по сути

Состав и объем ремонтных работ регламентированы пунктом 3 статьи 15 Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Однако закон дает лишь краткие обобщенные формулировки, которые не всегда понятны человеку, не имеющему специальной подготовки. Чтобы получить более полное представление, можно обратиться к тексту «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ» и некоторых нормативных документов[1]. Разберем основные виды работ (по тексту закона) более подробно.

Врезка

Но для начала остановимся на одной из особенностей федеральной программы капремонта. Дело в том, что, кроме всего прочего, она разрабатывалась с целью повышения энергоэффективности объектов жилого фонда. Поэтому практически все составляющие ремонтных работ оцениваются с этих позиций. Жильцы же должны хорошо понимать, что в будущем все затраты по содержанию дома лягут на их плечи. Именно они будут оплачивать высокое теплопотребление, вызванное отсутствием энергосберегающих решений и тепловой автоматики в системах отопления, утечками тепла через щели в стенах, а также непомерными аппетитами «прожорливого» электрооборудования. «В целом в российском ЖКХ средний расход энергии составляет 229 кВт/м² в год, тогда как в странах ЕС - 77 кВт/м². Разница практически в три раза», - отмечает мэр Москвы Юрий Лужков[2].

Поэтому важен не просто сам факт ремонта, а состав работ и качество используемых материалов. «Многие управляющие компании - это бывшие ЖЭКи и ДЕЗы, которые реорганизовались лишь формально. Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих внедрять и обслуживать энергосберегающее оборудование, а потому не торопятся рекомендовать жильцам его установку, - говорит Павел Журавлев, заместитель генерального директора ООО «Данфосс» и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы. - Направить УК на путь истинный могут только сами собственники жилья, ведь это единственная категория участников капитального ремонта, заинтересованная в его результатах». Решение об участии в программе капремонта принимают жильцы, они являются участниками долевого финансирования, а потому имеют полное право вмешиваться в ход процесса на любом этапе. Если же УК проявляет излишнюю «строптивость», то решением общего собрания договор с ней может быть досрочно расторгнут.

•1)                                                                  Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета.

Пожалуй, замена инженерных сетей - наиболее сложный и ответственный этап капремонта, поэтому остановиться на нем следует более подробно. Для каждого из перечисленных типов коммуникаций нормативами установлен определенный срок износа. Например, для систем отопления с закрытым водоразбором (двухконтурным) он составляет 25 лет, а для открытых - 15[3]. Для стояков горячего водоснабжения эти сроки равны соответственно 30 и 20 годам (15 и 10 - если трубы не оцинкованные). Для систем подачи холодной воды в жилых зданиях определен 30-летний срок службы (15 - для неоцинкованных трубопроводов). Замена внутридомовой и внутриквартирной электропроводки рекомендована через каждые 20 и 40 лет эксплуатации соответственно, а внутренние газопроводы требуют ревизии по истечении 20-го года службы. Самый «долгоиграющий» элемент в этом списке - канализация. Пластмассовые и керамические трубы служат не менее 60 лет, а чугунные - 40.

Врезка

Если речь идет о модернизации отопительных систем, то здесь необходим комплексный подход: замена изношенных коммуникаций и установка энергоэффективного оборудования. Как показывает опыт компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий, экономия на платежах за тепловую энергию в этом случае может достигать 35-45%. Одним из примеров служит результат модернизации системы теплоснабжения жилого дома № 29 по ул. Ленина в г. Белорецке. Здесь собственники сэкономили в среднем по 2700 рублей на каждую квартиру за один отопительный сезон. Это стало возможным благодаря замене нескольких элеваторных узлов на автоматизированном тепловом пункте Danfoss и установке автоматических балансировочных клапанов на всех стояках. Кроме того, все батареи были снабжены автоматическими радиаторными терморегуляторами, т.е. жильцы получили возможность самостоятельно регулировать температуру в своих квартирах.

•2)                                                                  Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации; при необходимости - ремонт лифтовых шахт.

Лифты - больное место многих жилых зданий. Нормативный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Однако здесь, как, впрочем, и в остальных случаях, различные элементы системы нужно исследовать по отдельности. Так, например, сеть электропитания лифтового оборудования требует ремонта каждые 15 лет.

Врезка

К выбору лифтового оборудования нужно подходить основательно, ведь пользоваться им предстоит многие годы. Все большую популярность приобретают в последнее время лифтовые кабины в антивандальном исполнении, все детали которых имеют металлическую поверхность, покрытую специальной краской, устойчивой к механическим воздействиям. Важны и показатели энергоэффективности. Например, новые лифты Пышминского лифтостроительного завода потребляют на 40% меньше электроэнергии по сравнению с некоторыми аналогами.

•3)                                          Ремонт крыш.

В этом случае все зависит от кровельного материала. «Минимальный срок службы кровель из оцинкованной стали составляет 15 лет, из черной стали - 10 лет, из шифера - 30 лет, из рулонных материалов - 10 лет», - поясняет Сергей Томашевский, заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга[4].

Врезка

«Фонд содействия ЖКХ» настаивает не только на применении энергоэффективных решений[5], но и на улучшении эксплуатационных характеристик жилых домов[6]. Это предполагает использование долговечных и износостойких материалов, способных обеспечить длительный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Например, при замене мягких кровель сегодня повсеместно применяются наплавляемые битумно-полимерные покрытия, в основном «изопласт», имеющие оптимальное соотношение цены и качества. Несмотря на более высокую стоимость, этот материал служит гораздо дольше хорошо известного всем рубероида, а потому в эксплуатации оказывается выгоднее.

•4)                                          Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Каких-либо специальных нормативов здесь нет. К подвалу относится фундамент, несущие перекрытия первого этажа, внутренние стены, крыльца, а также многочисленные элементы расположенных внутри инженерных коммуникаций. Для всего этого есть отдельные нормативы.

Врезка

Особого внимания заслуживает гидро- и теплоизоляция фундамента и подвальных помещений, т.к. от этого зависит не только энергоэффективность, но и (в буквальном смысле) устойчивость всего здания. Поэтому подвал должен быть обследован с особой тщательностью. Также нужно изучить его санитарное состояние. Многие подвальные помещения оккупированы плесенью и грибком, а также служат пристанищем для крыс и тараканов. Жильцы первых этажей некоторых домов страдают от блох, что создает самую настоящую эпидемиологическую угрозу. Поэтому дополнительным доводом в пользу ремонта подвала может стать заключение органов санитарного надзора.

•5)                   Утепление и ремонт фасадов.

Нормативный срок эксплуатации штукатурного фасада составляет не менее 20-30 лет. В остальных случаях он определяется не только строительными нормами, но и особенностями местного климата. Обновление герметизированных стыков панелей должно производиться каждые 8-15 лет, в зависимости от типа используемой мастики, а окраска фасада - каждые 3-6 лет.

Врезка

Характеристики нового фасада во многом определяют энергоэффективность здания, а значит, и размер счетов за отопление после перехода к расчетам по показаниям теплосчетчиков. Например, применение покрытия «Термо-Шилд» позволило повысить теплоизоляционные свойства фасадов некоторых жилых зданий Екатеринбурга более чем в 1,5 раза. Конечно, все сказанное справедливо только в том случае, если в доме проведен комплекс энергосберегающих мероприятий, включая установку регулирующей автоматики в системе отопления. Иначе утепление не даст никакого экономического эффекта. Более того, постоянные «перетопы» и, как следствие, открытые окна в квартирах могут в конечном итоге привести не к сокращению, а к увеличению платежей за отопление.

Конечно, различных нормативов и технических условий гораздо больше, мы перечислили лишь некоторые из них. Чтобы составить полный отчет о состоянии дома, необходима экспертиза. По ее результатам принимается решение об объемах ремонтных работ. В «Методических указаниях», выпущенных госкорпорацией «Фонд содействия ЖКХ», капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. В первом случае проводится более широкий комплекс работ (как правило, всех перечисленных). В рамках выборочного ремонта модернизации подвергаются отдельные элементы дома.

Врезка

Следует учитывать и еще одно обстоятельство. «Нормативными документами определен только минимальный срок эксплуатации, - объясняет Олег Самодумов, начальник управления ЖКХ г. Кемерово. - Если стояки в порядке, менять их не обязательно»[7]. Однако истечение «гарантийного» срока в любом случае служит формальным поводом для включения замены отопительной системы в предварительную смету. Проводить реконструкцию или нет - может определить только техническая экспертиза, которая проводится по решению муниципальных властей и выдает соответствующее заключение. Кстати, собственники имеют право заказать и независимую экспертизу, причем это касается обследования любых систем и конструкций здания.

Но самое главное, о чем должны помнить жильцы - им придется заплатить всего 5% от стоимости работ и материалов. Например, если замена системы отопления в типовой пятиэтажке (включая установку блочного теплового пункта, автоматических балансировочных клапанов на всех стояках и терморегуляторов на каждом радиаторе отопления) обходится примерно в 400-500 тыс. руб., то жильцам это будет стоить всего 20-25 тыс. руб. (250-300 руб. с каждой квартиры). Причем в первый же отопительный сезон в случае установки теплосчетчиков экономия на платежах за тепло может составить 2-3 тыс. руб. на квартиру.

Капитальный ремонт - это возможность не только привести дом в порядок за чисто символическую плату, но и быстро окупить вложенные средства. Сделать это не так уж и сложно, главное - понимать, на что вы можете рассчитывать. Поможет в этом изучение некоторых нормативных документов, а также опыт других собственников и рекомендации специалистов. Если же какие-то вопросы все же остаются без ответа, всегда можно обратиться за помощью в «Фонд содействия реформированию ЖКХ» по телефону горячей линии, обычной или электронной почте. Кроме того, нужно помнить, что реализация программы рассчитана до 1 января 2012 года, поэтому есть смысл не откладывать решение об участии в ней в долгий ящик.

[1]              В частности, срок службы здания и его элементов определяется Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р), физический износ оценивается в соответствии с положениями ВСН 53-86(р), а методики технического обследования определены в ВСН 57-88(р).

[2]              http://www.rg.ru/2009/07/03/luzhkov.html

[3]              Открытая схема - это когда горячая вода берется напрямую из теплоцентрали ТЭЦ, ее параметры приводятся в соответствие с нормативами и она по отдельным трубопроводам подается в дома. В закрытой схеме магистральная вода (внешний контур) проходит через теплообменник и нагревает специально подготовленную холодную воду, циркулирующую во внутреннем контуре и поступающую потребителям.

[4]           http://www.spbpromstroy.ru/107/08.php

[5]              Статья 1 Закона № 185-ФЗ

[6]              Пункт 1 статьи 2 Закона № 185-ФЗ

[7]              http://www.kp.ru/daily/24020/89367/