Изменение видов разрешенного использования

Собственники зданий, сооружений и земельных участков, принимая решение о перепрофилировании своего производства или об изменении характера иной хозяйственной деятельности, порой не знают, в каком именно порядке это изменение должно проходить.

До 10 марта 2009 года, когда вступили в силу Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), собственники могли использовать свою недвижимость в соответствии с временными регламентами застройки (уже утвержденными или вновь разработанными). Разработка и изменение ВРЗ осуществлялись на основании разрешительного письма КГА, проект ВРЗ проходил общественные слушания и согласовывался с участием, при необходимости, КГИОП и Управления садово-паркового хозяйства. Утверждался ВРЗ распоряжением КГА. КГА же по итогам общественного обсуждения давал разрешение на применение предусмотренного ВРЗ вида условно-разрешенного использования. После этого в установленном порядке можно было осуществлять проектирование, строительство, реконструкцию и иные действия с объектом.

С принятием 16 февраля 2009 года Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительная документация для Санкт-Петербурга в целом практически сформирована. Вся территория города разделена на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрен градостроительный регламент. Градостроительные регламенты доступны для ознакомления в существующих изданиях ПЗЗ, а также на официальном сайте КГА. Все недвижимые объекты - земельные участки, здания, строения, сооружения - можно использовать лишь так, как это предусмотрено соответствующим градрегламентом. Это касается практически всех сфер деятельности. Так, перевод жилого помещения в нежилое возможен лишь с тем, чтобы вновь образованное нежилое помещение использовалось по одному из указанных в регламенте назначений. Для каждой зоны установлено три разновидности функционального разрешенного использования: основной, вспомогательный, условно-разрешенный. Между этими разновидностями собственник объекта может выбирать в следующем порядке. Выбор нового основного или вспомогательного вида разрешенного использования возможен без разрешения со стороны властных органов. В других случаях - при реализации условно-разрешенного вида - потребуется проводить публичные слушания и получать дополнительное разрешение Комиссии по землепользованию и застройке. Следует отметить, что подзаконные акты, регулирующие административную процедуру получения разрешений на изменение вида разрешенного использования, пока не приняты. Если же искомое функциональное назначение объект вообще не укладывается в границы дозволенного градрегламентом, то потребуется вносить изменения в документы территориального зонирования Санкт-Петербурга (Генплан) и ПЗЗ.

Следует отличать выбор разрешенного использования объекта и его фактическое использование по новому назначению. Выбрав новый вид разрешенного использования, собственник чаще всего столкнется с необходимостью провести перепланировку, реконструкцию существующего объекта или переоборудование, с тем, что на новый вид деятельности распространяют действие иные, чем раньше, требования санитарного, противопожарного, экологического законодательства. Поэтому фактическая реализация нового вида разрешенного использования станет правомерной лишь при условии получения в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга положительного заключения по проектной документации на строительство (реконструкцию, переоборудование или перепланировку) объекта, разрешения на строительство, проведения работ организацией обладающей лицензией (до 01.01.2010) или допуском на осуществлением соответствующих видов работ, приемки объекта (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по завершении строительных работ выдает та же Служба). После этого можно будет вносить изменения в данные государственного кадастра объектов недвижимости, технического учета и, наконец, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.