Новые тренды на рынке загородной недвижимости: спрос смещается на юго-запад

Инфраструктурные и транспортные проблемы подрывают ликвидность проектов, реализуемых на Рублево-Успенском и Дмитровском шоссе - традиционно престижных направлениях. Затоваренность локальных рынков переоцененными объектами «выдавливает» платежеспособный спрос в другие районы ближнего Подмосковья. Одним из наиболее динамично развивающихся направлений по-прежнему остается Новорижское шоссе. Однако все большую популярность набирает Калужское шоссе: его окрестности интенсивно обрастают проектами комплексной мультиформатной застройки.

Согласно данным статистического исследования, подготовленного в ГК «Масштаб», доля Калужского шоссе в структуре спроса на загородную недвижимость увеличилась до 10-15%%. Прирост произошел за счет оттока покупателей с Рублево-Успенского и Дмитровского направлений, которые постепенно утрачивают былую популярность.

Опросы клиентов, проявивших интерес к проектам коттеджной застройки, реализуемым на юго-западе Подмосковья в 40-километровой зоне от МКАД, свидетельствуют об изменении потребительских предпочтений, которые становятся все более рациональными. Для покупателей загородной недвижимости на первое место выходит не привилегированный статус территории (как в случае с Рублево-Успенским шоссе), а базовые потребительские качества проектов: удобное расположение, экология, транспортная доступность, комплексное развитие территории.

На фоне других направлений Калужское шоссе выделяется транспортной доступностью. Оно не перегружено в отличие, например, от Дмитровского шоссе, которое после ввода в эксплуатацию микрорайона массовой застройки «Долгопрудный» оказалось закупоренным. Пробки - привычное явление на Рублево-Успенском направлении. Пять километров от МКАД можно преодолевать больше часа. В свою очередь пропускная способность Калужской трассы существенно выше. Строение дорожной сети таково, что местным жителям доступна сеть альтернативных маршрутов. Кроме того, для Калужского направления разработаны масштабные проекты реконструкции дорог, развития общественного транспорта. В частности, планируется построить трассу Солнцево–Бутово–Видное, проложить линию скоростного трамвая до Москвы. В целом на модернизацию Калужского шоссе в бюджете заложено 16,2 млрд рублей. Структура предложения загородной недвижимости на Калужском шоссе выделяется своим разнообразием. Сейчас в активной стадии продаж находятся как объекты в организованных поселках, так и участки без подряда, таунхаусы, дуплексы, малоэтажные дома.

Одним из ключевых требований, выдвигаемых клиентами, является наличие в загородных поселениях социальной инфраструктуры, максимально приближенной к городским стандартам. Исторические особенности территориального развития не позволяют учесть это пожелание в большинстве проектов на той же Рублевке.

В свою очередь, высокая степень консолидации земельного рынка юго-западного Подмосковья (и Калужского направления, в частности), присутствие на нем крупных ленд-девелоперов, позволяет реализовывать масштабные проекты комплексного развития территорий, таких как «Проект А101», в рамках которого планируется строительство около 20 миллионов квадратных метров нового жилья, более 600 тысяч квадратных метров социальных объектов и около 3 миллионов квадратных метров коммерческой недвижимости. Как правило, коттеджные поселки (даже принадлежащие разным компаниям) развиваются вокруг единого инфраструктурного ядра, что гарантирует их жителям высокий уровень бытового и социального комфорта. Даже те населенные пункты на Калужском шоссе, которые расположены в непосредственной близости от Москвы (на расстоянии 10-15 км), отличаются благоприятной экологией из-за особенностей розы ветров, отсутствия в непосредственной близости промышленных предприятий и других источников экологической опасности. «Не случайно на Калужском шоссе много стародачных мест, которые служат мощным фактором притяжения спроса», - замечает заместитель генерального директора по девелопменту ГК «Масштаб» Дмитрий Лосев.

Подобная мультиформатность существенно расширяет круг потенциальных покупателей. Так, согласно исследованиям аналитиков ГК «Масштаб» по Калужскому шоссе, на расстоянии 10-30 км. от МКАД расположено более 14 поселков таунхаусов с ценовым диапазоном от 1800$ за кв.м. до 3400$ за кв.м. (средневзвеш. по предложению, включая стоимость земельного участка.). В непосредственной близости от МКАД на расстоянии 3-20 км расположено 19 коттеджных поселков с готовыми коттеджами и участками с подрядом. В основном на рынке представлены предложения вторичной недвижимости, средняя стоимость которых варьируется от 2100$ за кв.м. до 4000$ за кв.м. «На Калужском направлении сегодня сосредоточено ряд предложений, сравнительно недорогих, но расположенных в достаточно близком расстоянии от Москвы. Так в коттеджом поселке «Бунин парк», который находится на расстоянии 0 км. от Москвы, и граничит с районом Ю.Бутово, стоимость участка с коммуникациями составляет 4,5 – 5 млн. руб. Участок без подряда в д. Ларево (7 км. от МКАД) можно приобрести по беспрецедентной цене на рынке ближнего Подмосковья - за 2,5 млн», - утверждает Дмитрий Лосев.

По мнению аналитиков Группы компаний «Масштаб», совокупность всех перечисленных факторов работает на повышение ликвидности проектов, реализуемых на Калужском направлении. «С насыщением рынка и обострением конкуренции успешными станут коттеджные поселки, в которых в полной мере будут учтены все новые потребительские тренды», - резюмирует Дмитрий Лосев.