Исследования компании Hines - готовность российского рынка к открытию аутлет-центров

Цели исследования: оценка текущего состояния рынка коммерческой недвижимости и сектора торговли, выявление благоприятных и неблагоприятных условий к внедрению проекта на российском рынке и степень готовности ведущих брендов на рынке розничной торговли  к участию в проекте «аутлет-центр».

При подготовке данного исследования специалисты компании Hines руководствовались результатами экспертных интервью с представителями 100 брендов - потенциальных арендаторов Outlet Village Belaya Dacha.

Основной итог исследования - 80% участников опроса считают, что российский рынок готов к новому формату в сегменте торговой недвижимости - аутлет-центрам.

Методология

Исследование предполагает мониторинг мнений ключевых участников рынка - руководителей и ведущих представителей потенциальных арендаторов аутлет-центра.

Среди компаний и представителей брендов, принявших участие в исследовании, фигурировали Mercury, Jamilco, Bosco, Adidas, Reebok, Levis и Nike и др.

Факторы, благоприятствующие участию в проекте «аутлет-центр»:

1. Формат аутлет-центров широко развит в Европе и США и предоставляет брендам отличную возможность продавать остатки коллекций прошлых сезонов по сниженным ценам, тем самым позволяя магазинами полной цены в полном объеме представлять коллекции нового сезона.
2. Участие в аутлет-центре - это возможность привлечь  покупательскую аудиторию из числа тех, кто стремится к более высокому уровню и не всегда может позволить себе приобретать продукцию лидирующих брендов класса «люкс» по полной цене.
3. Репутация девелопера на рынке
4. Приемлемая арендная ставка в аутлет-центре, которая ниже арендной ставки в торговых комплексах для магазинов полной цены.
5. Транспортная доступность (новые дорожные развязки) и дополнительное автобусное сообщение со станциями метро и железнодорожными станциями, наличие значительного количества бесплатных парковочных мест для посетителей.
6. Соответствие проекта экологическим стандартам в строительстве, подтвержденное сертификатами.
7. Возможность участия в одном из крупнейших аутлет-центров в Европе (арендуемая площадь 38000 м2, более 200 лидирующих международных и отечественных брендов под одной крышей).

Комментарий Эндрю Маззлуайта, директора по развитию Hines, руководителя проекта Outlet Village Belaya Dacha о проекте: «Основной сложностью, с которой мы столкнулись в самом начале планирования этого проекта около 6 лет назад, была неготовность лидирующих брендов на тот момент к участию в проекте аутлет-центра. Теперь ситуация изменилась, и с открытием дополнительных магазинов полной цены многие бренды ощущают наличие избытков товаров и/или остатков коллекций предыдущих сезонов, которые могут быть реализованы, если бренд откроет свою торговую точку в аутлет-центре в Москве».

Основные выводы:

Основные выводы:

• На фоне восстановления российской экономики и улучшения макроэкономических показателей на рынке складываются идеальные условия для строительства аутлет-центров, которые предоставят возможность потребителям приобрести 100% качественную продукцию по выгодной цене.
• Аутлет-центры необходимы на развитых рынках, где брендами уже созданы сети магазинов полной цены в оживленных районах города и в современных торговых центрах. Секторы розничной торговли Москвы и Санкт-Петербурга уже достигли этого состояния. В ближайшие годы ожидается развитие и насыщение до нужного уровня рынков других российских городов, таких как Екатеринбург и Новосибирск, что будет способствовать распространению брендов сетей розничной торговли.
• Арендные ставки в аутлет-центрах равны наибольшему из следующих значений: либо проценту от оборота, либо базовой арендной ставке. Специалисты Hines ориентируются на средние арендные ставки в аутлет-центре в районе 500 евро/м² для арендаторов крупных площадей, и от 1000 евро/м² для небольших павильонов. При этом и девелопер и брендовые компании полагают, что объем продаж будет достаточен для обеспечения таких арендных ставок.
• Благодаря тому, что в зоне охвата аутлет-центра находится 14 миллионов москвичей, девелопер и брендовые компании ожидают большие объемы продаж.
• Ведущие брендовые компании соглашаются, что торговые точки в «аутлет-центрах» не будут конкурировать с их основными магазинами полной цены.
• Более 50% арендуемых площадей в «Outlet Village Belaya Dacha» уже закреплены за брендами, подписавшими Соглашения о намерениях или предварительные договоры аренды, и еще 25%> арендуемой площади зарезервировано за брендовыми компаниями, ведущими переговоры об условиях аренды.
• Одна из ключевых задач девелоперов, строящих аутлет-центры - повышение осведомленности потребителей об аутлет-центрах, и осознание аудиторией того факта, что они значительно отличаются от дисконт-центров.

О компании

«Хайнс» (Hines) - международная частная девелоперская компания, работающая на рынке инвестирования, девелопмента и управления коммерческой недвижимостью. Портфель проектов «Хайнс», включая проекты в процессе реализации, завершенные и приобретенные объекты, а также объекты, управляемые компанией в интересах третьих лиц, состоит из 1 111 объектов общей площадью более 41,8 млн кв.м. Офисы «Хайнс» расположены в более чем 100 городах США и 17 странах мира. На настоящий момент компания контролирует активы на сумму примерно 22,2 млрд. долларов США и является одной из крупнейших в мире компаний, работающих на рынке недвижимости.

«Хайнс» Россия начала свою деятельность в Москве в 1991г. году и ведет активную деятельность в таких областях, как девелопмент, управление активами, управление объектами, маркетинг, техническая эксплуатация зданий, инженерное обслуживание, стратегический консалтинг, финансовый контроль и консультационные услуги. В настоящий период российское отделение «Хайнс» управляет 12 объектами общей площадью свыше 390 700 кв.м. Более подробную информацию можно получить на сайте

www.hines.ru.

Информация об аутлет-центрах

Аутлет-центры предлагают покупателям скидки от 30 до 70% на высококачественные товары известных брендов. Аутлеты продают 100% высококачественную продукцию, которая состоит из остатков коллекций предыдущих сезонов, либо была произведена специально для аутлета.

Продажи осуществляются в павильонах, управляемых либо самими брендами, либо их эксклюзивными дистрибьюторами. Ассортимент состоит из модной одежды, аксессуаров, товаров для спорта и для дома, и косметики. Концепция аутлета позволяет розничным торговым сетям продавать товары со скидками напрямую, через торговую точку бренда. При этом обеспечивается сбыт товаров со склада и повышение доли присутствия на рынке и известность бренда.

Как правило, для успешного функционирования аутлета необходимо не менее 3 миллионов жителей в зоне охвата 1 час.  Этот один из определяющих факторов при расчете возможного количества аутлет-центров в России.

Приблизительно 30% продаваемых в аутлетах товаров - бренды высокого качества и класса «люкс», остальные - модная престижная одежда, аксессуары, товары для спорта и хобби. Многие из этих брендов присутствуют на российском рынке, т.к. для работы в формате аутлет-центра им необходимо иметь в наличии ассортимент товаров в России.

Одной из отличительных черт аутлет-центров является тесное сотрудничество девелопера с брендовыми компаниями в маркетинге и продвижении проекта. Для обеих сторон выгоден большой объем продаж, в связи с чем активные маркетинговые программы являются неотъемлемой частью аутлет-центров. Помимо традиционных форм рекламы и маркетинга, будут организовываться сезонные распродажи, показы мод, концерты и другие развлечения.

Как правило, покупатели в аутлетах приходят семьями или парами, и при меньшей частоте посещения аутлетов, покупатели проводят в них гораздо больше времени, и тратят больше, чем в магазинах полной цены.

(По оценкам Министерства экономического развития РФ ВВП увеличился на 4,2% в 1 полугодии 2010 по отношению к аналогичному периоду 2009. Промышленное производство в 1 полугодии 2010 выросло на 10,2%)