Промышленная и логистическая инфраструктура: строить просто и быстро

Назревшая проблема

Надо сказать, что нехватка инфраструктурных объектов такого рода ощущается как в центре России, так и в регионах. Например, даже в Москве общее количество складских площадей класса «А», пригодных для современной логистической деятельности, сегодня не больше 500 тыс. м², между тем спрос уже превысил предложение почти в два раза. Еще хуже ситуация в Санкт-Петербурге (около 200 тыс. м²), Поволжье, Сибири, а ведь это районы с быстрорастущей экономикой. Подобная же ситуация сложилась и в секторе производственных площадей. Дефицит порождает рост цен и на аренду, и на покупку: последние несколько лет они стабильно растут на 10-12% в год.

Впрочем, есть в этой нерадостной картине и некоторый позитив. Ажиотажный спрос на коммерческие здания, с одной стороны, и наметившееся насыщение жилищного рынка - с другой, заставили инвесторов и строителей обратить внимание на сегмент промышленных и складских сооружений. Так, консалтинговая компания Colliers International прогнозирует проектам складской и производственной недвижимости самую высокую на рынке коммерческой недвижимости норму доходности - 20-22% и сроки окупаемости в пределах 3-5 лет (информационная лента «Деловой Петербург»). Инвестиции за последние 2 года, по данным РБК, выросли на 36%. Так, например, Международное логистическое партнерство намерено инвестировать 800 млн. долларов США в создание крупной сети терминалов на территории России к концу 2008 года. Эта сеть будет состоять из двух складских комплексов в Подмосковье, двух комплексов (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге, а в городах-миллионниках - Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и т.д. - из комплексов по 100 тыс. кв. м. Также «Евразия Логистик» - девелопер логистических комплексов класса «А» в России до 2010 года планирует построить сеть из 16 комплексов, которые соединят основные торговые узлы России и стран ближнего зарубежья в единую систему распределительных центров. Срок окупаемости таких инвестиций снижается, хотя все еще отстает от вложений в торговую или офисную недвижимость.

Проявляют интерес к строительству собственных помещений и владельцы различных форм бизнеса. Как правило, это представители сложившихся и успешных производственных предприятий (например, пивной гигант «Очаково» построил крупный производственно-складской комплекс в Липецкой области) и в большей степени ритейлерские сети (можно назвать московские сети «Утконос» или «Пятерочка»).

Тем не менее до недавнего времени скорость строительства существенно отставала от инвестиционных возможностей застройщиков и потенциальных арендаторов. Отчетливое ускорение процесса наметилось лишь несколько лет назад - с массовым развитием технологий быстровозводимых зданий из легких металлоконструкций (ЛМК).

Несмотря на то что в Европе и Америке подобные системы давно и хорошо знакомы и их доля на рынке достигает 50%, для нашей страны они еще в новинку. Это исторически обусловлено: в СССР сталь считалась стратегическим продуктом и в целях мирного строительства почти не использовалась. Сегодня все изменилось, и легкие металлоконструкции становятся все более популярными.

ЛМК: быстро и качественно

Основное отличие технологии ЛМК, сделавшее их столь популярными сегодня, это индустриальный подход и стандартизация. Все элементы производятся на заводе конвейерным способом. В результате унификации всех узлов и деталей металлоемкость таких зданий относительно невысока. Поскольку для соединения деталей сварка почти не применяется (сборка на резьбовых соединениях), монтаж не требует специальной подготовки (сертификации) рабочих. Такая система позволяет более чем вполовину ускорить процесс строительства.

Еще одно важное отличие - наличие у известных компаний-производителей пакета готовых типовых проектов полнокомплектных зданий. Они разрабатывались при участии известных проектных институтов и уже прошли регистрацию в органах Госстроя (сейчас - Агентство по строительству РФ). Это позволяет серьезно упростить согласование и получение необходимых разрешений.

По мнению Сергея Климина, ведущего специалиста компании Ruukki (европейский поставщик решений из металла для строительства и машиностроения), именно это является ключевым фактором для бизнеса. «Для владельца предприятия, который нуждается в расширении и диверсификации бизнеса, одним из главных параметров при выборе способа строительства является скорость, - говорит Сергей, - быстрая оборачиваемость средств. Очевидно, что процесс производства, проектирования и монтажа должен максимально сокращаться. Ноу-хау компании Ruukki - одностадийное проектирование. То есть в нашем случае исходным документом является собственно архитектура сооружения - отметки перекрытий, точки кранового оборудования, точки приложения нагрузок и их величины (то есть оборудование, важное с точки зрения нагрузки на каркас). В итоге появляется готовое строительное задание с архитектурой и нагрузками. После этого проектирование ведется в одну стадию - наше заводское проектное бюро выдает как чертежи КМД для производства, так и монтажные схемы для строительства. Это параллельный процесс, возведение может начаться сразу после изготовления конструкции, без дальнейших согласований. Когда мы говорим о реализации проекта в 4-5 тысяч м2, мы имеем в виду сроки в 4-5 мес. до сдачи. Из них проект занимает 6-8 недель, остальное - производство и монтаж. В случае же обычного, двухстадийного, процесса общий срок больше как минимум в два раза».

Это мнение поддерживает и Сергей Чернышев, Генеральный Директор ООО «Руукки Рус»: «Бизнес сегодня ориентирован на короткие сроки и высокое качество - только так можно сохранить старых и привлечь новых партнеров. Это еще более актуально в логистической и складской сфере, и здесь прибавляется еще один фактор - масштабируемость. Возможность построить в кратчайшие сроки второе здание логистического комплекса рядом с уже имеющимся иногда поистине бесценна, а от сроков переноса склада с одной площадки на другую иногда зависит стабильность самого бизнеса. На сегодняшний день полнокомплектные здания из легких металлоконструкций, например, «Спайдер-В» нашей компании, признаны одними из лучших систем для построения складов и логистических комплексов.

Дело в том, что высокая технологичность производства и отлично продуманный конструктив зданий позволяют нам изготавливать основные комплектующие заранее и иметь их запас на складе готовой продукции. Обычная логика работы такова: вы оформляете заказ, наши специалисты составляют спецификацию и комплектуют ваше здание, сразу же выдавая вам задание на фундамент. Пока готовится фундамент, изготавливаются недостающие комплектующие и здание доставляется на площадку. Если учесть, что под такое сооружение не нужен тяжелый фундамент (достаточно точечного, а иногда и просто бетонной площадки), срок между размещением заказа и окончанием работ беспрецедентно мал. К этому можно добавить, что абсолютно все соединения - на болтах (а это значит отсутствие сварки и привязки к энергоресурсам), а вес элементов конструкции позволяет в ряде случаев обойтись вовсе без кранового оборудования.

Опыт применения

Как уже говорилось, помимо активности крупных девелоперов, растет и собственное строительство производственного бизнеса. Так, компания «Кералит» (производство огнеупоров) несколько лет назад построила современный заводской комплекс в Наро-Фоминском районе Московской области. Возведение современно-оснащенного предприятия велось по технологии ЛМК (конструктив Ruukki) и было завершено за год.

Один из немногих пока в Подмосковье производственно-складских комплексов высшего класса «Белая Дача», расположенный недалеко от Москвы, также был построен в кратчайшие сроки благодаря использованию таких технологий. В данном случае был применен несущий каркас здания из металлоконструкций (серия «Кондор» (Ruukki)), выполненный из сварных двутавров переменного по длине сечения. Для соединения элементов рам между собой использовались фланцы на высокопрочных болтах с предварительной затяжкой. Ограждающие конструкции были выполнены из сэндвич-панелей, что позволило добиться привлекательного экстерьера и обеспечить надежную теплоизоляцию.

Детчинский завод овощных концентратов (ДЗОК), принадлежащий компании «Русский продукт», также был реконструирован с применением легких металлоконструкций, что позволило увеличить производственные площади и переоснастить предприятие современным оборудованием.

Компания «Юниленд» (сеть «Дикси») построила для собственных нужд один из первых складских комплексов класса «А» в Екатеринбурге. Здесь также были использованы металлоконструкции Ruukki.

Развитие реальных отраслей экономики, как показывает опыт и зарубежных стран, и недолгий российский, невозможно без строительства соответствующей инфраструктуры - современных зданий, складских комплексов, соответствующих международным стандартам. Сложившаяся сегодня в стране ситуация такова, что промедление в массовом возведении таких объектов грозит серьезным отставанием от мирового бизнес-процесса. Очевидным же выходом из этой ситуации является применение современных технологий строительства, и в частности - легких металлоконструкций.

Елена Гришина