Реформа ЖКХ: от общего к частному

По мнению большинства специалистов коммунальной отрасли, ее реформирование проходит недостаточно интенсивно. И главная причина сложившегося положения — в низкой активности собственников жилья. Сегодня государство дает им уникальную возможность: всего за 5% от сметной стоимости работ и материалов провести капитальный ремонт жилых зданий, включая модернизацию инженерных систем (отопления, электро- и водоснабжения и пр.) с заменой устаревшего оборудования на современное. Остальные деньги выделит фонд. Но реформа не придет в городские дома сама собой. Решающее слово — за их обитателями.

Расставить точки над «i»

Прежде всего важно понять, что собственники должны сами определить свою потребность в капремонте. Это одно из основных положений закона № 185-ФЗ, в соответствии с которым реализуется федеральная программа. Кроме того, ее участники должны выполнить некоторые простые условия.

Первое, что нужно сделать — это установить порядок управления домом. В противном случае адресат для выделения материальной помощи на капитальный ремонт остается неопределенным.

«Жилищный кодекс (ст. 161, п. 2) предполагает три варианта: дом может управляться либо непосредственно собственниками, либо образованным ими ТСЖ, либо управляющей компанией (УК), с которой жители заключают договор», — объясняет Оксана Масамрех, пресс-секретарь государственного учреждения «Инженерные службы города Москвы». Форма непосредственного управления для участия в данном случае не подходит, т.к. отсутствует юридическое лицо, на счет которого «Фонд содействия реформированию ЖКХ» может перечислить деньги. Под второй вариант (ТСЖ) программа, собственно, и была разработана. Однако можно остановиться и на третьем — поручить управление домом УК. Но с одной оговоркой: она обязательно должна быть коммерческой.

На следующем этапе необходимо на общем собрании собственников принять абсолютным большинством голосов (более 2/3) решение об участии в программе капремонта. А также — отдельным пунктом — о его долевом финансировании. Речь идет о тех самых 5% сметной стоимости, которые должны оплатить собственники. Это обязательное условие, без которого заявка на участие в программе фондом принята не будет. Ведь если жители вообще не принимают участие в финансировании ремонта, то, с юридической точки зрения, они не являются заказчиками. А значит, не имеют права определять состав работ и контролировать действия подрядчиков.

Трезво оценить свою потребность в ремонте

Закон № 185-ФЗ предполагает проведение капремонта внутридомовых инженерных систем и коммуникаций, крыши и подвальных помещений, лифтов и лифтовых шахт, а также фасадов. Что именно из этого перечня нужно ремонтировать — решать жильцам. На общем собрании собственники должны определить виды, объемы и сроки проведения работ. После этого готовится дефектная ведомость с указанием всех неполадок, имеющихся в здании. Этот документ, вместе с предварительной сметой ремонта, прилагается к заявке на участие в программе, которая направляется в местную администрацию.

Однако это не означает, что деньги будут безоговорочно выделены на все перечисленное. Окончательное решение принимает назначенная муниципалитетом экспертная комиссия. Нельзя забывать и о том, что бюджет «Фонда содействия реформированию ЖКХ» не безграничен. «Наша первоначальная заявка предполагала инвестиции в размере 21 миллиона рублей, а получили мы лишь 3 миллиона 610 тысяч, — рассказывает Татьяна Овчинникова, заместитель председателя ТСЖ «Вече» (Великий Новгород). — Следующая заявка была также удовлетворена не полностью — примерно на четверть. Естественно, деньги мы расходуем, в первую очередь, на решение наиболее насущных проблем. Например, большую часть первого транша — около 2,5 миллиона рублей — решили потратить на установку индивидуального теплового пункта Danfoss и домового теплосчетчика. Для нас это было действительно важно, т.к. городская теплосеть присвоила нашему дому коэффициент теплопотерь 1,32, т.е. мы платили за отопление почти в полтора раза больше, чем жители других домов. (В некоторых регионах применяется дифференцированная тарификация отопления. Для зданий, теплоизоляция которых не соответствует нормативам, тариф умножается на соответствующий коэффициент, поэтому их обитатели вынуждены платить с квадратного метра больше, чем в среднем по региону — Прим. ред.) Начиная с этого отопительного сезона мы рассчитываемся по счетчику, а свое теплопотребление регулируем сами, в зависимости от погоды».

Специалисты рекомендуют трезво оценить состояние дома и решить, что действительно требует серьезного ремонта, а что можно впоследствии «подлатать» своими силами. «В рамках действующей программы государство в последний раз адресно выделяет деньги на реконструкцию жилых зданий. Впоследствии собственникам придется оплачивать все из своего кармана. Поэтому разумнее всего потратить эти средства на то, на что изыскать их самим будет непросто. К самым сложным и затратным видам работ относится модернизация системы отопления, электро- и водоснабжения, замена инженерного оборудования, лифтов и пр. Некоторые здания нуждаются в реконструкции кровли или фасада, — говорит Павел Журавлев, заместитель генерального директора компании «Данфосс» (ведущий мировой производитель энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий) по взаимодействию с органами государственной власти и управления и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы. — А, например, окраску лестничных клеток, замену двери в подъезде или светильников в общих холлах вполне можно выполнить впоследствии своими силами».

Тщательно контролируйте работу подрядчиков

Опыт проведения капитальных ремонтов показал, что выполняющие их подрядчики нередко допускают брак, причем жители иногда обнаруживают его уже после завершения работ. А часто и вообще не замечают. Например, инспекция, проведенная заместителем губернатора Тверской области Павлом Поляком, показала, что для ремонта кровли одного из домов Твери были использованы не те материалы, которые указаны в смете. Не соблюдена, оказалась и технология работ.

Подобных нарушений — масса; нужно понимать, что государственные комиссии часто не справляются с объемом проверок. Поэтому контролировать ремонт должны сами жильцы, тем более что закон дает им такое право. Так, Валентина Коровина, старшая дома № 12 по Первому Аэродромному переулку в Курске, каждый раз лично выдавала рабочим ключи от подвала и указывала, что и где нужно ремонтировать. В итоге ремонт полностью оправдал ожидания собственников.

Брак может быть обусловлен не только преднамеренным умыслом, но и обыкновенными ошибками со стороны рабочих, их недостаточной квалификацией. Например, иногда при замене труб водоснабжения и отопления происходит затопление квартир. В подобных случаях жителям следует помнить о своих правах и настаивать на возмещении ущерба. «Если коммунальщики не хотят составлять акт обследования, вызывайте независимых экспертов из лаборатории судебных экспертиз. Они помогут оценить причиненный ущерб. Специалисты определят стоимость материала и затраты на восстановительный ремонт. Экспертиза будет платной. Но вы вправе потребовать у специалиста квитанцию об оплате услуг. А потом приложить ее к своей претензии или заявлению в суд», — советует адвокат Эдуард Нагибин.

В состав комиссии, принимающей выполненные работы, обязательно входят представители собственников. Если у них есть какие-либо нарекания по качеству ремонта, они имеют полное право не подписывать акт приемки и требовать устранения недочетов. Помните, что подрядчик не получит деньги до тех пор, пока все документы не будут подписаны, поэтому уверенно стойте на своем. В случае возникновения спорных и конфликтных ситуаций можно пригласить для их разрешения специалистов местного отделения Ростехнадзора.

Основная цель текущего этапа реформы ЖКХ — привести жилой фонд страны в подобающее состояние. Ведь без этого нельзя говорить ни об энергоэффективности, ни о переходе к рыночной модели взаимоотношений в коммунальном секторе экономики. Поэтому можно без преувеличения сказать: судьба отрасли решается сейчас по конкретным адресам программы капитального ремонта. И решающее слово в этом вопросе — за собственниками.

Пресс-служба «Данфосс»