ShopAndMall.Ru Обзор рынка торговой недвижимости Ярославля на декабрь, 2009

В обзоре использованы аналитические данные из информационной базы компании ShopAndMall.Ru, официальные данные административных органов, информация и комментарии компаний, работающих на местном рынке торговой недвижимости.

Краткая характеристика населенного пункта

Ярославль расположен в Центральном федеральном округе, на расстоянии порядка 250 км от Москвы. Ярославль - административный и культурный центр Ярославской области, которая граничит с Московской, Тверской, Владимирской, Ивановской, Костромской и Вологодской областями. Ярославль - один из центров туристического маршрута «Золотое Кольцо России», находится на пересечении важных автомобильных, железнодорожных и водных путей, а также располагает тремя аэропортами.

Население Ярославля на 2009 год составляет 606,3 тыс. человек, из них более 340 тысяч человек заняты в экономике города (данные мэрии на январь-сентябрь 2009 года). По данным администрации города, ведущее место в структуре экономики города занимают обрабатывающие производства (36,7 млрд руб.), а также оптовая и розничная торговля (28,5 млрд руб.).

Торговая недвижимость

Активное развитие торговой недвижимости Ярославля началось в 2004 году. На главных магистралях города стали появляться первые профессиональные объекты. На Московском и Ленинградском проспектах расположены самые крупные современные торговые центры: Рио, Альтаир, Вернисаж. Ряд крупных объектов сейчас действует на ул. Гоголя (Фараон и проектируемая вторая очередь Фараон-2), на ул. Республиканская (Флагман), на ул. Труфанова (Победа) и менее крупные торговые центры на ул. Свободы (Меркурий, Новая галерея). В ближайшем будущем в городе появятся еще два крупных торговых комплекса - Галерея «Золотое Кольцо» (на ул. Свободы, ввод в эксплуатацию запланирован на 2010 год, девелопер немецкая компания «ЕСЕ Русланд») и ТРЦ «Рио» (на Тутаевском шоссе, девелопер - ГК «Ташир», точной даты ввода в эксплуатацию пока нет).

Крупнейшими девелоперами и инвесторами строительства торговых объектов в Ярославле выступают ГК «Ташир» (Фараон, Рио), «ЕСЕ Русланд» (Галерея Золотое Кольцо), «Ермак Девелопмент» (Альтаир), «Mirland Development» и Norman Asset Management (Вернисаж), а также ряд местным компаний, в том числе «Спектр», «Губернский город и К».

Сейчас, по данным ShopAndMall.Ru, общий объем качественной торговой недвижимости Ярославля составляет порядка 250 тыс. кв. м. С введением в эксплуатацию трех заявленных на ближайшее будущее проектов (вторая очередь ТЦ «Фараон», ТЦ «Рио» и Галерея «Золотое Кольцо») этот показатель должен вырасти почти вдвое. Таким образом, сейчас на тысячу жителей Ярославля приходится немногим более 413 кв. м торговой площади. Это выше, чем в Ульяновске, обзор торговой недвижимости которого ShopAndMall.Ru публиковал в ноябре (360 кв. м на 1000 жителей). Аналитики полагают, что на данный момент рынок Ярославля близок к насыщению торговыми площадями, однако их качество оставляет большой потенциал для развития.

Распределение качественных торговых центров по территории города неравномерно. Так, в центральной части ощущается дефицит современных торговых площадей, частично он будет исправлен с вводом в эксплуатацию ТЦ «Рио» на Тутаевском шоссе.

Основная масса торговых центров сосредоточена в Кировском районе Ярославля. Этот район считается деловым центром города. Торговля в Кировском районе развита в самых разных формах. Согласно данным администрации, здесь находятся 556 непродовольственных магазинов, 118 продовольственных, крупные торговые центры, рынки и две с половиной сотни мелкорозничной торговли. Наименее обеспеченными торговыми площадями остаются Ленинский и Красноперекопский районы. В центре города, в Ленинском районе, это объясняется старой застройкой с неподходящими для крупных торговых точек площадями. В Красноперекопском районе в большей степени развит формат стрит-ритейла - на первых этажах жилых зданий и в отдельно стоящих постройках.

Арендные ставки в Ярославле, по данным ShopAndMall.Ru, в современных торговых центрах колеблются в районе 8-10 тыс. руб./кв. м в год. В формате стрит-ритейл ставки на порядок ниже - в районе 4-6 тыс. руб./кв. м в год.

Ритейл

В Ярославле представлено большинство федеральных сетевых ритейлеров, в том числе:

• продукты (Metro Cash&Carry, Дикси, Real,-);
• бытовая техника и электроника (Техносила, Эльдорадо, Евросеть);
• товары для дома (Наш Дом);
• одежда и обувь (СитиОбувь, Modis, Colin`s, Zolla);
• парфюмерия и косметика (Yves Rocher, Л'Этуаль, Иль Дэ Ботэ);
• общепит (Сбарро, Pronto).

Представлены и региональные сети: Олимпия (строительные и отделочные материалы), Ai (мультимедиа), Каскад (бытовая техника и электроника), Ярославские магазины (универсам) и др.

Средний ценовой сегмент представлен на рынке Ярославля наиболее широко - 83% торговых сетей работают в этом сегменте, по данным ShopAndMall.Ru.

Комментарии экспертов и участников рынка

Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko:

Высокий уровень развития продуктового ритейла в Ярославле обусловлен присутствием в городе почти всех основных федеральных и международных игроков. На рынке представлены все форматы данного направления: гипермаркеты (НАШ, REAL, Metro Cash and Carry, Globus и др.), супермаркеты (Перекресток, SPAR, Дом еды и др.), дискаунтеры (Копейка, Магнит, Пятерочка). Как в административном центре, так и на региональном уровне представлено много местных игроков, работающих, как правило, в формате «магазин у дома».

Ввиду изменившейся экономической ситуации изменились и потребительские предпочтения. Наиболее популярным форматом среди покупателей стали дискаунтеры. По результатам исследования потребительского поведения жителей города, проведенного нашей компанией летом этого года, Магнит, Ярославские магазины (под этой маркой в городе работает федеральная сеть Дикси) и Копейка являются самыми популярными среди жителей Ярославля. 26%, 27% и 16% жителей города соответственно посещают эти сети несколько раз в неделю. Не менее популярными оказались городские рынки и несетевые магазины (небольшие местные магазины формата «у дома», продуктовые киоски). Они также находятся среди лидеров по посещаемости - около 30% жителей совершают там покупки.

Общая доля всех федеральных и международных сетей, присутствующих на рынке продуктового ритейла Ярославля, составляет порядка 60-65%.

Город разделен на несколько частей не только административно, но и засчет рек, железной дороги. Один из районов (Дзержинский) отделен от остальной части города обширной промзоной. Эта особенность города влияет и на развитие рынка торговли. Каждый район города развивается как бы независимо, в каждом из них представлены почти все форматы продуктового ритейла.

К наиболее значимым качественным торговым центрам города можно отнести Альтаир, Фараон, Рио Гранд и Вернисаж.

Елена Асанова, руководитель департамента по связям с общественностью ООО «реал,- Гипермаркет»:

В Ярославле сеть real,- представлена одним гипермаркетом. В ТЦ «Ярославский вернисаж» гипермаркет real,- арендует 11 342,8 кв.м. Доходность магазина, безусловно, во многом зависит от региона, в котором он находится. real,- Ярославль хоть и не является лидером продаж в сети, однако уже два года удерживает свои показатели на стабильном, хорошем уровне.

В настоящий момент компания real,- не занимается поиском помещений под аренду в Ярославле. В наши планы не входит расширять сеть на территории Ярославской области, так как рынок ритейла в данном регионе достаточно насыщен. На территории Ярославской области конкуренцию нам могут составить Auchan и O`key.

Ирина Каграманова, директор по внешним связям ГК «Ташир»:

В действующем ТРЦ «Фараон» представлены такие федеральные сети как «Копейка», Adidas, «5 карманов», Glance, Domani, Lady Collection, «Белый ветер», «М.Видео», «Бюстье», Palmetta, «Мульти», Dixis, «Евросеть», «Связной», Primavera, «Ташир Пицца», GFC.  Соотношение федеральных сетей и остальных арендаторов (местные сети, ИП) здесь составляет 60% к 40% соответственно.

В действующем ТРЦ «РИО» представлены такие федеральные сети как «Наш гипермаркет», «Буду мамой», «1С Интерес», «Дочки и сыночки», «Терволина», «Красный куб», INCITY, Rockport, L'Etoile, «Эльдорадо», «Белый ветер», Mexx, Be Free, Adidas, О'stin, «Кэмп-стиль», Reebok, Детский парк развлечений Little Land, мультиплекс «Синема Стар», QUICK, «Ташир Пицца», «Сутеки». Соотношение федеральных сетей и остальных арендаторов (местные сети, ИП) здесь составляет 80% к 20% соответственно.

В первой половине 2009 года наблюдалось некоторое снижение покупательской активности населения, однако, необходимо отметить, что  падения трафика наши объекты не ощутили - люди  ходили в торговые центры по привычке, провести время. А ближе к концу августа, по нашим наблюдениям и по оценкам ритейлеров оживилась и покупательская активность. Можно сказать, что сейчас спрос уже вернулся на докризисный уровень.

Острого дефицита качественных торговых объектов на сегодняшний день нет, но прежде всего это касается окраин Ярославля. В центре города существует определенная нехватка качественных современных торговых площадей. Поэтому наш новый объект - ТРЦ «РИО» на Тутаевском шоссе - строится как раз на границе центрального района и самого густонаселенного жилого района Ярославля.

Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International:

На данный момент компания Colliers International сотрудничает с уже работающим торговым центром "Вернисаж". Это один из первых профессиональных центров города Ярославль, который был открыт в конце 2008 года. Проект имеет хорошее месторасположение - пересечение главных транспортных магистралей города (кольцевой дороги и Московского проспекта) в непосредственной близости жилых районов. Общая площадь - 42 тыс. кв.м., арендуемая - 33 тыс. кв.м., парковка - 1450 машиномест.

В торговом центре "Вернисаж" представлен сильный пул арендаторов: гипермаркет REAL, гипермаркет DIY Home Center, торговая галерея представлена магазинами таких международных и федеральных сетей как "Спортмастер", O'Stin, Seppala, Reserved, Adidas, Reebok, Zola, Kira Plastinina и другие - всего более 80 магазинов.

На данном этапе в городе есть несколько профессиональных ТЦ (ТРЦ "Рио", ТРЦ "Альтаир", ТЦ "Фараон", ТЦ "Космос"). В городе хорошо представлены основные сети гипермаркетов (Реал, Карусель, Глобус). При этом  ТЦ расположены таким образом, что обслуживают разные торговые зоны. Исключением является центр города, в котором наличие большого профессионального ТРЦ будет очень востребованным.

При использовании информации из Обзора ссылка на ShopAndMall.Ru обязательна.