Обзор рынка торговой недвижимости Ульяновска по состоянию на ноябрь 2009 года

Краткая характеристика населенного пункта

Город Ульяновск расположен в Приволжском Федеральном округе и является промышленным, административным и культурным центром Ульяновской области, которая граничит с Самарской, Саратовской и Пензенской областями, с Чувашской, Мордовской и Татарской республиками. Ульяновск удален от Москвы на 861 км. Транспортная инфраструктура города – два аэропорта, ж/д узел, развитая система автомобильных дорог (на Москву, Казань, Уфу, Саратов), речной порт. Ульяновск входит в двадцатку самых крупных городов страны. Численность населения Ульяновска, по данным мэрии на 2009 год, составляет 624,4 тысячи человек, из них 56%, или 352,3 тыс. человек, это экономически активное население. По итогам социально-экономического развития за январь-июнь 2009 года, средняя заработная плата (учитывались крупные и средние предприятия) в Ульяновске составила 13 451,6 рублей. Для сравнения, в целом по стране, по данным Росстата, в августе 2009 средняя месячная заработная плата составила 18 306 рублей. Оборот розничной торговли по предварительной оценке администрации Ульяновска на 2009 год составляет 64,4 млрд. рублей (это на 2% меньше, чем в прошлом году).

Торговые центры

По оценкам ShopAndMall, рынок качественной торговой недвижимости в Ульяновске сейчас не превышает 225 тысяч квадратных метров (с учетом строящихся и замороженных объектов – более 360 тыс. кв. м). Самые крупные действующие ТЦ - "Самолет" (общая площадь 22 тыс. кв. м), "Звезда" (общая площадь 50 тыс. кв. м) и "Пушкаревское кольцо" (общая площадь 28 тыс. кв. м).

В расчете на население города – это 360 кв. м на 1000 жителей. Для сравнения, в Москве, по данным компании "Магазин Магазинов", при общем показателе в 2,924 млн. кв. м обеспеченность населения торговыми площадями составляет 278 кв. м на 1000 человек.

Если сравнить Ульяновск с другим региональным центром – Ярославлем (удаленность от Москвы - 270 км, от Ульяновска – 829 км, численность населения - 606,3 тысячи человек), - то в Ярославле на 1000 человек действует 485 кв. м торговой недвижимости.

«На наш взгляд, в настоящий момент можно считать, что у города ровно столько торговых центров, сколько он может поглотить, - комментирует Сергей Родин, главный аналитик департамента корпоративных финансов Finstar Properties. - Крупные федеральные и региональные ритейлеры не спешат выходить на рынок Ульяновска, а местными предпринимателями и локальными торговыми сетями крупный торговый центр не заполнить».

Как прокомментировали в компании «Торговый квартал» (вели работу над проектом ТЦ на ул. Рябикова, но вышли из него в 2007ом), в 2009 году Ульяновск перешел в разряд депрессивных.

Ульяновск делится на 4 крупных района: Железнодорожный, Засвияжский, Ленинский, Заволжский. Территориальное распределении торговых объектов по районам города очень нераномерное.

Если Засвияжский и Заволжский районы в этом плане равнозначны, то в Ленинском, историческом центре Ульяновска, несколько меньше профессиональных ТЦ, а в Железнодорожном районе города не оказалось ни одного ТЦ, который можно было бы включить в список качественных торговых объектов.

С приходом кризиса в Ульяновске было приостановлено или заморожено строительство ряда объектов торговой недвижимости. Самые крупные из них – ТЦ на ул. Рябикова (запланированная общая площадь 35 тыс. кв.м) и ул. Авиастроителей (запланированная общая площадь 49,5 тыс. кв.м), а также масштабный проект «АкваМолл», который должен был стать крупнейшим торговым центром в Ульяновске (общая площадь по проекту – 50,8 тыс. кв.м). По данным Finstar Properties, в городе заморожены проекты общей площадью 280 тыс. кв.м.

Ритейл и арендаторы

Арендаторами названных ТЦ, а также других торговых площадей Ульяновска являются многие федеральные сети, в том числе:

• продукты (Metro Cash&Carry, Копейка, X5 Retail Group, Spar, Вестер, Магнит, Квартал);
• бытовая техника и электроника (Техносила, Мир, Эльдорадо, М.Видео, DOMO, Позитроника, Эксперт-Компьютерс);
• сотовая связь (Связной, Евросеть, Телефон.ру);
• одежда и обувь (Baon, Concept Club, HENDERSON, Desam, Froggy, SoFrench);
• парфюмерия и косметика (Ile De Beaute, Рив Гош, ЛЭтуаль);
• общепит (Шоколадница, Сбарро, IL Патио, Елки-палки).

Значительные торговые площади Ульяновска находятся в аренде у местных предпринимателей, работающих по франшизе федеральных брендов, а также у региональных сетей (например, ульяновские продуктовые ритейлеры Глобус, Гулливер, Провиант, Симбирка, Товарищ и др.).

Арендные ставки в городе существенно различаются в зависимости от расположения и качества объекта. Так в формате стрит-ритейла в центре города можно арендовать торговые помещения в зависимости от качества объекта в диапазоне от 5 000 до 20 000 рублей за кв. м в год. В спальном микрорайоне – арендные ставки на торговые помещения вне профессиональных ТЦ находятся в районе 4 000 рублей за кв. м в год. Что касается площадей в торговых комплексах, по данным ShopAndMall, средний показатель арендной ставки здесь составляет 16 000 - 18 000 рублей за кв. м в год.

Наиболее насыщенным сегментом ритейла в Ульяновске я вляется торговля одеждой и обувью - 25% всех ритейлеров, представленных в городе. 11% - торговля мебелью, а 10% - это продуктовый ритейл. Среди торговых сетей преобладают операторы среднего сегмента (77%) и ниже среднего (12%).

Комментарии участников рынка

Сергей Родин, главный аналитик департамента корпоративных финансов Finstar Properties: "Наша компания имеет два действующих объекта в Ульяновске, все они располагаются в Заволжском районе города, на Ульяновском проспекте. Первый, специализированный торговый центр «Строймаркет» общей площадью 10,5 тыс.кв.м. был открыт в июне 2009 года, второй ТЦ «Оптимус» общей площадью 15,1 тыс.кв.м. компания открыла в августе этого года. При заполнении торговых центров арендаторами мы столкнулись с тем, что крупные федеральные и региональные сети отказались работать в Ульяновске, в итоге нам пришлось делать основной упор на местных предпринимателей. В торговом центе Строймаркет в качестве якорного арендатора мы открыли один из крупнейших в Новом городе Мебельных центров, где на площади 2000 кв.м. располагаются более 15 салонов мебели и товаров для дома. В торговом центре «Оптимус» в качестве якорного арендатора нами был привлечен продуктовый рынок Гастрономический рай и магазин бытовой техники и электроники Полюс. В конечном итоге мы смогли заполнить арендаторами оба торговых центра на 90%. При работе с арендаторами мы столкнулись с тем, что стоимость аренды для местных предпринимателей имеет определяющее значение и такие характеристики как месторасположение и концепция торгового центра отходят на второй план. В связи с этим в городе наблюдается достаточно сильная ротация арендаторов и конечно все это толкает арендные ставки в низ. Ставки аренды в городе не просто снизились на проценты, они снизились в разы! В настоящее время средняя арендная ставка для якорей 80 – 200 $/кв. м/год, для галереи это $250 - $500. Так же у нас есть проект торгово-развлекательного центра на ул. Авиастроителей. Объект был заморожен на стадии «предпроект». Причина остановки проекта отсутствие спроса на помещения со стороны арендаторов. Общая площадь ТЦ должна составить 45 тыс.кв.м., в настоящее время найти арендаторов на данные площади, да еще при ставке аренды удовлетворяющей инвестиционные характеристики проекта, не представляется возможным."

Finstar Properties - девелоперская компания, специализируется на реализации проектов в области профессиональной торговой недвижимости в регионах России. Объекты в Ульяновске – ТЦ «Строймаркет», ТЦ «Оптимус». Комментирует Сергей Родин, главный аналитик департамента корпоративных финансов Finstar Properties.

Алексей Черкашин, начальник отдела маркетинга и рекламы УК «Торговый квартал»: "Население города уже смогло оценить преимущества цивилизованных форм торговли, представленных торговыми центрами, перед рынками. Вместе с тем существующие в Ульяновске торговые центры значительно уступают с точки зрения концепции профессиональным торговым комплексам многих российских городов с численностью населения от 600 до 800 тыс. человек. Очевидно, что рынок торговой недвижимости в Ульяновске находится на начальной стадии развития, в городе преобладают торговые центры без качественной концепции, развита торговля в отдельных магазинах на улицах города — «стрит-ритейл»."

Торговый квартал - девелопер проектов крупного формата и управляющая компания объектов торговой недвижимости в Москве и регионах России. Объект в Ульяновске – ТЦ на ул. Рябикова (до 2007 года).

Николай Ярославцев, директор департамента управления коммерческой недвижимостью ЗАО «АМС-Групп»: "Объём рынка торговой недвижимости Ульяновска на сегодняшний день не превышает нормативных показателей, однако распределение торговых центров в городе осуществляется неравномерно, что и сказывается на размере арендных ставок. В левобережной части города, где действительно имеется перенасыщение торговыми центрами, снижение арендных ставок во вновь открывающихся ТЦ будет являться чуть ли не единственным инструментом привлечения арендаторов, так как все ТЦ здесь расположены на перекрёстке центральных улиц в радиусе 900 м. В данном случае месторасположение ТЦ не будет влиять на предпочтения арендаторов, а вот концепция торгового центра будет иметь решающее значение. В правобережье торговые центры распределены достаточно равномерно, хотя большая их часть сконцентрирована в центральном районе города. В данном случае и местоположение и концепция торгового центра имеют равнозначно важное значение и определяют величину арендной ставки. Стоимость аренды в летний период действительно была снижена, чтобы совместными усилиями арендаторов и арендодателей преодолеть последствия кризиса. Но снижение носило временный характер. К ноябрю арендные ставки постепенно возвращаются на уровень докризисного периода, а в некоторых ТЦ даже повышаются. Не секрет, что сегмент торговой недвижимости на сегодняшний день является неперспективным для инвестирования. В 2010 году мы будем продолжать ощущать на себе последствия кризиса, поэтому сейчас не приходится говорить о строительстве новых объектов. Со стабилизацией в экономике, ростом доходов населения, и, как следствие, с увеличением склонности к потреблению необходимость в качественных ТЦ возрастёт. Полагаю, что это может произойти уже к 2012-2013 году.

АМС-ГРУПП - холдинговая компания, г. Ульяновск. Объекты в Ульяновске – ТЦ Enterra.

В обзоре использованы аналитические данные из информационной базы компании ShopAndMall, официальные данные административных органов, информация и комментарии компаний, работающих на местном рынке торговой недвижимости. При использовании информации из Обзора ссылка на источник обязательна.