Все, что вы хотели знать о капитальном ремонте

Предложение уникально по своей сути: жители могут сами определить свою потребность в капремонте и провести его, оплатив лишь 5% стоимости работ и материалов. Оставшиеся 95% будут выделены из средств фонда и региональных бюджетов. Срок действия программы ограничен 2011 годом, да и денег всем может не хватить: по мнению экспертов, потребность в капремонте в масштабах страны составляет от 2 до 5 трлн. руб., тогда как выделено на эти цели было всего лишь 240 млрд.[1] Выходит - кто успел, тот и съел. Тем не менее реализация федеральной инициативы буксует. Причина состоит в том, что не всем ясна суть программы и порядок участия в ней. Мы попытаемся ответить на некоторые наиболее распространенные вопросы собственников, чтобы отчасти прояснить ситуацию.

Почему за ремонт нужно платить?

Закон № 185-ФЗ предполагает финансирование ремонта только в том случае, если сами собственники примут в этом участие, заплатив не менее 5% сметной стоимости[2]. Часто это вызывает вопрос: почему мы вообще должны что-то платить из своего кармана, если муниципальные власти и так имеют перед нами задолженность по ремонту? Безусловно, это вполне резонно. Смена собственника (приватизация квартир и полный или частичный переход дома из муниципальной собственности в коллективное владение жильцов) не аннулирует обязательств города по капремонту, накопленных и уже оплаченных жителями в прошлые годы. Если дом не отремонтировали ранее, то это должны сделать в любом случае. Однако это будет совсем не тот ремонт, который предлагается в рамках федеральной программы.

Во-первых, долги, о которых идет речь, накопились у местных структур ЖКХ отдельных регионов, а не у государства. Следовательно, и возвращать их будут по мере возможности. А причин для того, чтобы в очередной раз отложить капремонт, может быть множество: нет средств в городском бюджете, не хватает мощностей и/или персонала и т.д. И зачастую причины эти вполне объективны. Поэтому ждать своего часа и вести тяжбы с местными властями можно годами. Все это время вы будете продолжать жить в некомфортных условиях. Если же сейчас принять решение об участии в программе, то основная часть средств (в некоторых случаях до 90%) будет выделена из федерального бюджета, причем деньги эти перечисляются на специальные счета и не могут уйти налево. То есть недостаток средств в местном бюджете уже не будет препятствием вашему желанию жить по-человечески.

Во-вторых, в ходе муниципального ремонта вы не сможете повлиять ни на перечень работ, ни на смету, ни на выбор подрядчика, материалов и оборудования: или «брать, что дают», или опять остаться ни с чем. Федеральная программа не зря предусматривает вложения собственников. Принимая участие в долевом финансировании, вы становитесь полноправными участниками процесса и можете контролировать его от начала до конца. Причем рассчитать размер затрат можно заранее. «Главное - зафиксировать в своем решении жесткую позицию: 5%, а не «не менее 5%», как записано в законе, - советует координатор движения «Домовые комитеты Ижевска», депутат Городской думы Ижевска Андрей Коновал. - Не стоит брать на себя лишние обязательства, если можно их избежать»[3].

Во что это нам обойдется?

Арифметика здесь несложная. По данным Ассоциации строителей России, средняя по стране стоимость щадящего (без отселения и замены перекрытий) капремонта в многоквартирном доме составляет порядка 6,5 тыс. руб. за квадратный метр[4]. То есть, например, для 4-подъездного 14-этажного дома серии П44[5] смета составит примерно 30,5 млн. руб. Жители должны будут покрыть 5% этой суммы: в среднем по 6800 руб. с каждой квартиры. Причем вносить средства можно равными суммами в течение года, таким образом, ежемесячный платеж составит менее 600 руб. Во многих случаях (например, если в доме нет лифтов и т.д.) сумма будет меньше и составит всего 150-250 руб. в месяц[6].

И все же: оправданы ли эти расходы?

Расставим все точки над «i». Отремонтированный дом - это не просто новые лифты и чистые подъезды, но и замена коммуникаций на новые, энергоэффективные. Что, помимо всего прочего, ведет и к снижению размера коммунальных платежей, например, за отопление - до 35%. Как отмечает Павел Журавлев, заместитель генерального директора ООО «Данфосс» и  член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы, благодаря применению современных материалов и оборудования при строительстве новых домов в процессе их эксплуатации удалось добиться именно такой экономии тепла. Но ведь после замены коммуникаций, установки энергосберегающего оборудования и приборов учета тепла старые здания тоже фактически превращаются в новые. А значит, учитывая размер среднемесячных платежей за отопление, вложения жильцов в капремонт окупятся не более чем за 1-1,5 года. После чего они будут получать уже чистую экономию.

Не следует забывать и о том, что сегодня многие управляющие компании делают обязательным условием своей работы ежемесячные платежи «на капитальный ремонт», размер которых может варьироваться от 2 до 5 руб. с квадратного метра жилплощади. Для средней «двушки» получается от 80 до 300 руб. Однако в большинстве случаев такой «капремонт» ограничивается периодической покраской фасадов и лестничных клеток. Так уж лучше истратить эти деньги со смыслом, вложив их в свое участие в федеральной программе.

За счет чего удается добиться экономии на платежах за отопление?

Схема очень простая. Сейчас вы платите по фиксированной ставке с квадратного метра площади, а тепла потребляете столько, сколько способны отдать ваши батареи. Всегда ли вам нужно такое количество? Очевидно, нет, если вспомнить жару в квартирах в периоды оттепели и несильных холодов. Единственным средством спасения от этого является открытая форточка. Решить проблему позволяют автоматические радиаторные терморегуляторы (например, Danfoss), установка которых в каждой квартире предусмотрена действующими нормативами. Эти устройства монтируются на входной трубе отопительного радиатора и позволяют поддерживать в помещении комфортную для вас температуру. Нужное значение устанавливается с помощью поворотного регулятора. Прибор реагирует на изменение температуры воздуха, увеличивая или уменьшая поток воды через батарею. Таким образом, вы снизите свое теплопотребление, ведь не придется больше открывать форточку и отапливать улицу.

Кроме того, после замены трубопроводов в вашем доме и установки автоматических балансировочных клапанов на общих стояках значительно повысится эффективность отопительной системы в целом. Это также позволит снизить теплопотери.

Наконец, если установить в доме индивидуальный тепловой пункт (ИТП), то подача горячей воды в отопительную систему будет регулироваться не «задвижкой» в подвале по желанию местного сантехника, а автоматически, в зависимости от потребления квартир и температуры наружного воздуха.

В итоге установка общедомового теплосчетчика[7] даст возможность платить только за реально потребленное тепло.

Однако здесь нужно учитывать одно обстоятельство. «Бывшие ЖЭКи и ДЕЗы, которые вдруг стали частными управляющими компаниями, к сожалению, пока не имеют в своем штате профессионалов, умеющих внедрять и обслуживать энергосберегающее оборудование, - объясняет Павел Журавлев («Данфосс»). - Поэтому они выполняют только те работы, которые им понятны, давно известны и не требуют, с их точки зрения, больших затрат. Направить на путь истинный управляющие компании могут только сами собственники жилья. Ведь это единственная категория участников капитального ремонта, заинтересованная в его результатах».

То есть в смету необходимо включить установку средств тепловой автоматики (общедомовых систем регулирования и балансировки, а также радиаторных терморегуляторов) и приборов учета. В противном случае возможности регулировать свое теплопотребление вы будете лишены.

Что нужно сделать, чтобы федеральная программа капремонта пришла в наш дом (город)?

Как известно, под лежачий камень вода не течет. Конечно, проще всего прибегнуть к старому проверенному способу: подождать, пока все образуется само собой. Однако, если ничего так и не образуется (а с большой вероятностью следует ожидать именно такого исхода), предъявить претензию будет некому. Поскольку собственники участвуют в долевом финансировании, без их решения ремонт не может быть проведен. Причем государство выделяет средства на эти цели в последний раз, в дальнейшем жители будут все делать уже за свой счет.

Решение о выделении денег на ремонт вашему региону фонд принимает на основании заявки главы администрации. Региональная заявка, в свою очередь, формируется на основании муниципальных адресных программ. Последние составляются на основе обращений домов после их проверки. Здесь действует один основополагающий принцип: решение об участии в федеральной программе и долевом финансировании может быть принято только общим собранием собственников квартир. Для этого они должны образовать ТСЖ (ЖК, ЖСК) или выбрать частную управляющую компанию и заключить с ней договор на управление домом. Причем если УК назначена муниципалитетом, то ее необходимо сменить, иначе денег на капремонт вы не получите.

Если дом находится в смешанной собственности (не все квартиры приватизированы), то на собрании желательно присутствие уполномоченных представителей муниципальной власти, иначе кворума может не получиться. Здесь нужно отдельно отметить, что, согласно статьям 44, 46 и 158 Жилищного кодекса РФ, решение о проведении в доме капитального ремонта должно быть принято не простым большинством голосов, а не менее чем двумя третями.

Также нужно определиться с видами и объемом планируемых работ, их стоимостью и сроками начала ремонта. Обследование здания может быть проведено управляющей компанией либо ТСЖ (ЖК, ЖСК) с учетом рекомендаций УК. Затем составляется дефектная ведомость (документ, фиксирующий все существующие технические неполадки и конструкции с истекшим сроком эксплуатации). На ее основе формируется примерная смета ремонта. Все эти документы, вместе с заявкой на участие в программе, нужно направить в местную администрацию.

Какие дома в принципе могут быть включены в адресную программу?

Это определяется органами местного самоуправления с учетом требований, установленных статьей 15 закона № 185-ФЗ. Иногда списки составляются на основе перечней зданий, которые уже стоят в очереди на плановый капремонт. Ориентировочный формальный критерий - дома, простоявшие 25-30 лет, где не менялись коммуникации, течет крыша и пр. Разумеется, в каждом случае должно быть проведено обследование дома специалистами.

Чтобы понять, на что вы можете рассчитывать, воспользуйтесь «Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ»[8].

Как производится финансирование ремонта?

Сначала фонд через казначейскую систему перечисляет деньги на специальный счет региона, затем таким же образом они попадают в муниципалитеты. Это обеспечивает гарантию целевого расходования средств. Муниципалитеты, в свою очередь, перечисляют средства на специально открытые счета конкретных ТСЖ или УК. Таким образом, жильцы могут контролировать поступление и расход средств. Порядок выплаты собственниками их доли определяется органами местного самоуправления.

В самом фонде есть департамент мониторинга, отслеживающий всю цепочку прохождения платежей до конечного получателя. В случае нарушений, связанных с нецелевым использованием средств, а также с невыполнением региональными властями условий предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда, могут быть приняты самые жесткие меры, вплоть до обращения в правоохранительные органы.

Кто будет ремонтировать наш дом?

Заказчиком ремонтных работ выступает организация, которая получает средства на проведение капремонта. Это может быть либо ТСЖ (ЖК, ЖСК), либо УК, в случае если ей жильцы поручили управление своим домом. Поэтому нужно как следует подумать, определяясь с формой управления: если вы хотите сами выбирать подрядчика и заключать с ним договор, то следует образовать ТСЖ. Порядок выбора подрядной организации определяется субъектом РФ, за разъяснениями по этому вопросу следует обращаться в региональную администрацию.

Можем ли мы контролировать ход и качество ремонтных работ?

Повторимся еще раз: поскольку жители являются участниками долевого финансирования, ничего не может происходить без их участия. Смета, проект капремонта, договор с подрядчиком, акт выполненных работ - все эти документы должны быть согласованы с собственниками и одобрены ими[9]. Если дом управляется УК, то она является не более чем исполнителем, нанятым жильцами, а никак не хозяином положения.

Участие в федеральной программе позволит за символическую плату и в сжатые сроки решить коммунальные проблемы, накопившиеся за несколько десятилетий. Однако это не может произойти само собой. Чтобы воспользоваться предлагаемой возможностью, нужно проявить сознательность и готовность самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Упустить этот шанс - значит, возможно, навсегда обречь себя на жизнь в условиях трущобы.

[1]    http://www.fondgkh.ru/massmedia/regional/22114.html

[2]    Сметная стоимость ремонта - это плановая величина расходов, необходимых для проведения работ в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости определяется объем финансирования и производится его распределение по этапам работ.

[3]    http://www.fondgkh.ru/massmedia/regional/22114.html

[4]    http://comhoz.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=7778

[5]    порядка 4700 м² общей площади, 224 квартиры

[6]    http://www.fondgkh.ru/massmedia/regional/22114.html

[7]    Кстати, согласно действующим нормам технической эксплуатации жилищного фонда установка приборов учета коммунальных ресурсов может проводиться в рамках капитального ремонта только в случае замены инженерных сетей.

[8]    В частности, срок службы здания и его элементов определяется Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р), физический износ оценивается в соответствии с положениями ВСН 53-86(р), а методики технического обследования определены в ВСН 57-88(р).

[9]    Нормы проектирования при капитальном ремонте жилых домов содержатся в Ведомственных строительных нормах ВСН 61-89 (р), перечень работ приведен в приложении 9 к ВСН 58-88(р), а порядок приемки работ регламентирован ВСН 42-85(р). Именно этими документами следует руководствоваться уполномоченным представителям собственников.