Индекс рынка жилой недвижимости Волгограда

Страница с полной информацией об исследовании: http://fund-research.ru/news/item/1139
Сводная информация в виде схемы: http://fund-research.ru/files/1157.html

Существующая на сегодняшний день методика расчета средней цены квадратного метра, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, предполагает простое вычисление этой величины как среднего арифметического всего предложения на текущий момент времени. Скачки средней цены, когда в одном месяце наблюдается прирост, а в следующем резкое падение, обусловлены не столько общими тенденциями, сколько тем, что в данный момент на рынке больше или меньше определенного ценового предложения. Например, в текущем месяце преобладают менее дорогие, типовые квартиры, а в следующем – более дорогие или нестандартные. Вклад в общее распределение могут вносить и объекты с искусственно завышенной или заниженной стоимостью, если, например, квартиру необходимо срочно продать.

Все это отражается на рассчитываемой средней цене и может создавать ложную видимость того, что от месяца к месяцу цены то возрастают, то, наоборот, падают. В то время как реальной причиной подобных скачков является статистический «шум», оказывающий существенное влияние на результаты. Избежать подобного влияния позволит расчет средней цены квадратного метра, посредством метода линейных приближений. Полученное значение будет являться индексом, который можно рассматривать в качествеуниверсального показателя общего уровня цен на жилье в городе.

Методика расчета основана на следующих принципах:

1. Выделение из общей объема предложения, представленного на рынке, однородного ядра, которое будет считаться базовым. Базовое ядро составляют стандартные типовые квартиры, наиболее ликвидные и характеризующиеся наибольшей эластичностью спроса по цене. На этом массиве отслеживается влияние на среднюю стоимость общеэкономических причин, приводящих к росту или снижению цен на жилье.
2. Учет влияния на среднюю стоимость квадратного метра основных параметров, которые условно можно назвать оценочными характеристиками: месторасположение (административный район), тип дома, количество комнат, этажность, площадь кухни и т.д.
3. Анализ динамики оценочных характеристик и выделение компонентов, которые можно определить как константы. Например, традиционно, однокомнатные квартиры на всех сегментах рынка недвижимости дорожают быстрее, чем двух- и трех- комнатные. Изменение цен на квартиры с бо́льшим количеством комнат или имеющие нестандартные параметры порой вообще не наблюдается. Соответственно, данная оценочная характеристика имеет динамический характер, и ее изменение также должно быть изучено. Такой параметр, как местоположение квартиры со временем практически не претерпевает изменений – на протяжении ряда лет наиболее престижными в Волгограде продолжают оставаться центральные районы. Ситуация может измениться в случае строительства достаточно крупного объекта инфраструктуры, такого, например, как молл Парк Хаус в Дзержинском районе, что практически сразу же отразилось на динамике цен на недвижимость. Однако это происходит не столь часто и носит, скорее, единичный характер. Следовательно, в общем случае оценочная характеристика, описывающая этот компонент, может быть принята за константу.

Следует отметить, что наиболее адекватно отражает динамику вторичный рынок жилой недвижимости. Первичный рынок помимо стандартных оценочных корректировок, имеет ряд специфических особенностей, характерных для новостроек (планируемый срок сдачи объекта, степень готовности дома, участие в реализации проекта посредников, маркетинговая политика и т.д.). Дополнительные колебания может вносить активность продаж, связанная со сроками начала строительства и сдачи объекта, создающая ощущение «бума» в одни периоды и «затишья» в другие. Соответственно, новостройки являются плохим ориентиром для выявления общих тенденций.

На сегодняшний день индекс жилой недвижимости Волгограда¹, вычисленный методом линейных приближений, равен 47 640 рублей за 1 кв. метр². Это не стоимость квадратного метра какой-то определенной квартиры, а характеристика уровня цен, по своей структуре описывающая тенденции волгоградского рынка недвижимости. Так при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает общую стоимость жилого фонда Волгограда, при умножении на годовой объем продаж – оборот рынка жилой недвижимости за год.

1. Использованы материалы периодических печатных изданий, публикующих объявления о купле-продаже жилой недвижимости.
2. Дата актуальности 23.06.09г.