Эксперты компании «Новое Качество» оценили структуру предложений на рынке коммерческой недвижимости Москвы

По оценкам экспертов компании «Новое Качество», в условиях текущей нестабильной экономической ситуации, напрямую отразившейся на деятельности застройщиков, резко сократился спрос на первичную офисную недвижимость. Таким образом, участившиеся случаи банкротства девелоперов, «замораживания» начатого строительства и перенос сроков сдачи объекта в эксплуатацию заставили арендаторов в разгар финансового кризиса отдавать предпочтение менее рискованным предложениям вторичной офисной недвижимости. Также немаловажную роль в пользу вторичного рынка играет то, что многие арендаторы не готовы ждать окончания строительства, а затем делать отделку, стремясь переехать в более экономичные офисы как можно быстрее.

Таким образом, начиная с лета 2008 г. большинство строящихся и вводимых в эксплуатацию бизнес-центров являются свободными на 80% и более.

Только около 30% всех строящихся бизнес-центров являются заполненными в среднем на 80%. В основном срок сдачи данных объектов приходится на 2009 или первую половину 2010 г. и сделки по ним приходились на еще докризисный период. К данной группе относятся и офисный комплекс «Белая площадь», арендованный на 100% крупными международными компаниями еще до начала кризиса, а также «Южный порт», полностью проданный «Сбербанку».

Таким образом, исходя из общего объема строящихся в Москве офисных площадей, составляющих более 3 млн. кв. м, чуть менее 2 млн. кв. м являются вакантными на настоящий момент и представляют собой общий объем первичного рынка офисных площадей.

За последние несколько месяцев наблюдается значительное увеличение объема предложения офисных площадей и на вторичном рынке.

В I квартале 2009 г. объем предложения офисных площадей на вторичном рынке достиг почти 1,5 млн. кв. м, что соответствует 17% вакантных площадей. По сравнению со ставкой в 4% на начало 2008 г. объем предложения вторичной офисной недвижимости увеличился приблизительно в 5 раз.

С началом финансового кризиса начала увеличиваться доля класса А в структуре предложения. Это связано с тем, что больший спрос приходится на более экономичный класс В, вызванный сокращением затрат во многих компаниях.

В начале 2009 г. среди основных изменений в структуре предложения как первичного, так и вторичного рынка можно выделить следующие:

Значительное превалирование предложения офисных площадей на вторичном рынке в ЦАО. Доля данного округа в классе А составила более 70%, в классе В - более 40%.

Уменьшение доли офисных блоков меньшего метража. По объему занимаемых площадей около 69% объема пришлось в I квартале 2009 г. на площади более 1000 кв. м.  Однако по количеству предложений продолжает лидировать метраж менее 250 кв. м.

Снижение ставок субаренды по сравнению с договорами прямой аренды. На сегодняшний день в субаренду сдается около 32,000 кв. м офисных площадей класса А с отделкой, что является беспрецедентным предложением для московского рынка офисной недвижимости.