Капитальный торговый центр

Для торговой недвижимости характерно активное освоение подземных пространств, большие площади застройки, применение современных отделочных материалов и планировочных решений. Каждая эта составляющая занимает свою существенную долю в общей «цене вопроса».

Шопинг под ногами

Во всем мире торговые центры активно «погружаются» под землю: там могут строиться как сами магазины, но так и многоярусные паркинги. Коммерческой подоплекой таких процессов является возможность строить на несколько этажей больше в условиях высотного регламента, который действует в европейских и российских городах.

Часто подземный торговый центр становится единственной возможностью реализовать проект в самом центре города. «Главное достоинство подземной архитектуры - корректность в отношениях с существующей исторической застройкой, с рукотворными, естественными ландшафтами, пейзажами», - считает архитектор Михаил Хазанов[1]. 

Так как в отечественных мегаполисах свободной земли остается всё меньше, власти планируют более активно использовать подземные пространства. Например, в 2008 году в Москве принят проект подготовки к комплексному освоению подземного пространства столицы на период 2009 - 2011 гг. В том числе планируется, что с 2010 года в Москве ежегодно должно строиться по 60 тыс. кв. м подземных торговых площадей.

Уже сейчас в столице реализуется два крупных проекта в этой области: компания AFI Development ведет строительство торгово-развлекательного центра «Тверская Молл» под площадью Тверская Застава площадью 107 тыс. кв. м, и она же осваивает подземное пространство площадью 179 тыс. кв. м в «Москва-Сити».

Несмотря на самые заманчивые перспективы такого строительства, многих останавливает его стоимость. По данным консалтинговой компании Becar Realty Group, затраты только на изыскательские работы в этом случае могут составлять до 10% от стоимости всего проекта.

Сами строительные работы тоже обойдутся в немалую сумму. «При продвижении вглубь нужно не забывать, что подземные строительные конструкции минимум в два раза дороже, чем наземные. На всех уровнях подземного пространства необходимо обеспечить гидроизоляцию и создать приемлемые климатические условия. При этом только установка инженерного оборудования и коммуникаций под землей съедает до 30% всего пространства», - говорит главный специалист строительной компании «Конти» Владимир Костычев.

Как отмечает специалист, если на поверхности стоимость инженерных систем здания занимает около 20-30% от общих затрат, то в подземном варианте - около 40%[2].

При проведении подземных работ приходится нести дополнительные расходы по созданию инженерной инфраструктуры, обеспечению необходимой гидроизоляцией и установке системы дымоудаления; также увеличатся расходы на электроэнергию: возможностями естественного освещения, к сожалению, воспользоваться не получится.

В итоге себестоимость подземного строительства в столице в настоящее время равна примерно 5 тыс. долларов за кв. м. Стоимость строительства подземного паркинга будет гораздо ниже и составит около 2 тыс. долларов.

И все же, несмотря на такие высокие расценки, у подземного строительства есть будущее: как было отмечено ранее, в некоторых случаях у него просто нет альтернативы.

Способствовать росту интереса девелоперов к этому виду деятельности будет и наведение порядка в законодательстве. В столице уже началась комплексная кадастровая оценка подземного пространства. «Совершенно понятно, что в центре Москвы и, например, в Южном Бутово стоимость аренды подземного пространства должна быть разной», - пояснил первый заместитель руководителя департамента дорожно-мостового и инженерного строительства столицы Константин Королевский[3].

Торговля в большом пролете

Новым при возведении торговых центров является не только освоение подземных пространств, но и применение новых технологий на поверхности. Традиционно ранее «храмы торговли» строились с помощью железобетона.

Такой способ хоть и гарантирует долгое время эксплуатации здания, зато стоит недешево, характеризуется длительными сроками строительства и многочисленными ограничениями, накладываемыми свойствами железобетона: например, длиной свободного пролета.

Подобных недостатков лишены не менее долговечные металлоконструкции, составляющие реальную конкуренцию железобетону во многих отраслях строительства, включая и возведение торговых центров.

«Металлоконструкции - это не только возможность сделать достаточно большие пролеты, но и экономия за счет сравнительно низкого веса конструкции, - говорит Леонид Лазуткин, директор по продажам строительного дивизиона компании Ruukki, ведущего европейского производителя решений из металла. - Соответственно, меньше земляных работ, расходов на фундамент».

Специалист отмечает и преимущества при проектной стадии работ. «Заказчик не просто получает от нас определенное количество металлоконструкций, но и всю необходимую проектную документацию. Значит, не надо обращаться в проектные институты, тратить дополнительные деньги и время», - продолжает Леонид Лазуткин.

Еще большая экономия получится, если применять типовые разработки. Такое решение подойдет для крупных сетей, возводящих свои магазины по определенным стандартам.

Стоимость объектов на основе типовых решений будет ниже и благодаря малой металлоемкости. Конструкции серийных зданий создаются с учетом многолетнего опыта конструирования стальных каркасов. Это позволяет существенно уменьшить металлоемкость конструкций, а вследствие этого - стоимость постройки по сравнению с традиционными сооружениями.

Металлоконструкции не ограничивают как фантазию заказчика, так и сезонность строительства. Их монтаж может осуществляться практически круглогодично, за исключением экстремально низких температур (менее минус 30 градусов).

«Сроки монтажа составят в среднем до трех месяцев, а его стоимость - около 30% от расходов на сам комплекс поставки, - рассказывает Александр Лесин, менеджер по проектам Ruukki. - При этом чем больше здание, тем ниже в процентном соотношении затраты на монтаж».

Кровля и фасад зданий из металла обычно облицовываются также весьма недорогими по сравнению с другими материалами сэндвич-панелями. Подобные ограждающие конструкции обладают высокими теплоизолирующими качествами, что позволяет впоследствии минимизировать расходы на отопление и кондиционирование.

При этом благодаря широкой цветовой гамме сэндвич-панелей можно добиться интересных экстерьерных решений.

И еще одно важное замечание: здание из металлоконструкций, как и любой «конструктор», в дальнейшем может быть дополнено новыми элементами. Например, в 2008 году в Самаре началась реконструкция торгово-развлекательного комплекса компании «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском». Особенностью этого проекта было то, что модернизация велась без закрытия ТРЦ, полюбившегося жителям города.

     Проект реконструкции включал расширение существующего торгового комплекса и аквапарка «Виктория». Требовалось пристроить к основному зданию 5 новых торгово-развлекательных блоков разной этажности, общей площадью почти 55 тыс. кв. м.

     Все блоки представляли собой полнокомплектные здания (включающие каркас, стеновые и кровельные панели, мембранную кровлю, лестницы). При этом требовалось учесть сложные примыкания новых блоков к уже существующим зданиям.

      Чтобы осуществить модернизацию, инженерам Ruukki пришлось разработать уникальные конструктивные узлы примыкания, учитывающие специфику зданий существующего комплекса. Чтобы сократить время строительства, была разработана оптимальная схема производства и поставок, обеспечивающая загрузку строительных площадей. А за счет применения балок переменного сечения удалось решить архитектурную задачу разновысотных зданий и снизить металлоемкость проекта приблизительно на 25%.

     Заводская готовность конструкций и отработанные технологии сборки легких металлоконструкций позволили в заданные сроки и качественно осуществить масштабный проект модернизации одного из крупнейших в Самаре торгово-развлекательных центров. При этом прекращать работу «Мегакомплекса» не пришлось.

Голые стены в духе времени

После того как основной объем работ, связанных с возведением здания, выполнен, начинается отделка и внутреннее планирование помещений.

Говорить о каких-то «средних цифрах» в этой области очень сложно: слишком велико количество вариантов оформления. При этом средняя стоимость отделки 1 кв. м  разных по функциональному назначению зон может отличаться в несколько раз. Так, в одном из санкт-петербургских ТЦ сети «Лента» зона продажи элитного алкоголя выполнена в дереве, именно она и является самой дорогой.

Однако если говорить о тенденциях, то можно предположить, что не только под влиянием финансовых потрясений, но и смены приоритетов современного человека внутренний облик магазинов будет становиться проще.

Как считает Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга риелторской компании «Новое качество», культура потребления, видимо, переориентируется на культуру экономии. «Значительная часть покупателей будет стремиться сокращать свои расходы, поэтому тема развлечений, скорее всего, уже не будет иметь такого значения, как раньше. А вот возможность сэкономить - наоборот», - говорит эксперт[4].

На Западе уже сейчас большой популярностью пользуются так называемые «пауэр-центры»: это комплекс одноуровневых зданий большой площади, своеобразных ангаров без каких-либо архитектурных излишеств, напоминающих, по сути, торговые склады. В данном случае отделки не может быть вовсе: поверхность сэндвич-панелей выступает и в качестве элемента ограждения, и в роли внутреннего оформления.

В этой же «нише» находятся и «outlet-центры», предлагающие товары по сниженным ценам. Это крупные стоковые магазины большой площади.

 «Стоимость строительства 1 кв. м здания аутлет-центра для формата средней ценовой категории может быть ниже на 20-30% за счет более простой конструкции здания и менее дорогой отделки общих зон», - объясняет директор департамента аналитики девелоперской компании ADG Group Полина Жилкина[5].

По данным Константина Королева, гендиректора компании Smart Property, работающей на рынке коммерческой недвижимости, стоимость такого проекта находится в диапазоне между 1000 и 1500 долларов за 1 кв. м[6].

В том же случае, если без отделки не обойтись, опять-таки можно использовать доступные решения: например, экономпанели. Это большая панель, на которой располагаются приспособления для развешивания товара. По сравнению с обычными стеллажами такие панели стоят дешевле; к тому они позволяют экономить пространство магазина.

Грамотное распоряжение имеющимися площадями - еще одна животрепещущая тема. Большинство торговых центров сдается в настоящее время в виде «открытых пространств», которые арендаторы «перекрывают» перегородками. Эти «стены» к тому же не требуют дополнительной отделки, поставляясь в полностью готовом виде.

«Наиболее широкое распространение в этой сфере в последнее время получили системы с большой площадью остекления - цельностеклянные бескаркасные и остекленные каркасные перегородки. Торговля должна быть на виду, а какой материал лучше, чем стекло, справится с этой ролью?» - отмечает Игорь Кондратьев, заместитель Генерального директора компании «Астарта престиж», производителя систем отечественных перегородок.

При использовании цельностеклянной перегородки внешне создается ощущение полностью прозрачной стены, т.к. благодаря особенностям конструкции зажимной профиль, на который крепится перегородка, не виден. И хотя стоимость такого решения будет на 30-40% дороже, чем у перегородки из стекла на основе алюминиевого профиля, цельностеклянные конструкции пользуются немалым спросом.

У заказчика современного торгового комплекса имеется большое количество разных способов увеличить или уменьшить стоимость строительства. При этом снижение затрат сегодня отнюдь не означает и падения в качестве. Широкий арсенал технологий и материалов позволяет строить торговые объекты при умеренных затратах и в полном соответствии с требуемыми характеристиками.

Елена Гришина

[1] http://friday.vedomosti.ru/article.shtml?2008/11/07/13945

[2] http://www.kommersant.ru/doc-y.aspx?DocsID=1049380

[3] http://www.klerk.ru/law/news/?121546

[4] http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2008/11/18/16233378®ion=msk

[5] http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/09/29/162824

[6] http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/09/29/162824