Инвестиции в землю – есть ли в этом смысл?

Инвестиции в земельную собственность - есть ли в этом смысл?

 В то время как рынки недвижимости во многих развитых странах претерпевают спад в своем развитии, являются ли инвестиции в земельную собственность разумной альтернативой? Мы обсудили преимущества и недостатки этого вида инвестиций с профессиональными инвесторами...  

Марк Твен был явно настроен в пользу таких капиталовложений, давая свой знаменитый совет: «Покупайте землю! Ее больше не выпускают». Однако сохраняется мнение, что инвестиции в земельную собственность остаются игрой для богатых людей.

Кроме того, если рынки недвижимости во многих развитых странах переживают спад, неужели такая же судьба постигнет и земельный рынок?

Мы обратились к Эйлши МакФарлин, Директору по маркетингу «Landcorp» с несколькими вопросами, интересующими новичка в этом бизнесе касательно непосредственно концепции инвестиций в земельную собственность.

«Незастроенная земля может стать золотоносной жилой», говорит Эйлши.

«Хорошо известная поговорка гласит, что землю покупают акрами, а продают квадратными футами. Разница между входной стоимостью и выходными ценами просто колоссальна, однако требуется опыт для определения того, на какой участок будет легче получить разрешение на строительство».

Хорошо, это звучит многообещающе, Эйлши, однако землю, вероятно, постигнет та же участь, что и недвижимость при спаде на рынке?

Земля всегда будет стоить, по меньшей мере, столько, сколько Вы за нее заплатили.

Статистика показывает, что земля всегда дорожает со временем. Стоимость земли определяется тем, что с ней можно сделать. Если это сельскохозяйственные земли, то их стоимость повысится, но незначительно.

Земля, которая может быть использована для застройки, имеет наиболее высокий потенциал повышения стоимости.

Даже в случае спада на рынке земля, пригодная для застройки, точно не упадет в цене, если только не обнаружатся какие-либо негативные факторы (например, загрязняющие вещества), или если Вы сами решите продать землю за меньшую сумму, чем та, которую Вы заплатили.

Земля не требует никаких расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии.

Земля значительно возрастает в цене при получении разрешения на застройку. Взлеты и падения рынка недвижимости не оказывают влияния на такую землю в связи с отсутствием построек.

Все, что Вы построите на земле, может подешеветь, но стоимость земли сохранится на том же уровне, и земля будет стоить, по меньшей мере, столько, сколько Вы за нее заплатили (за исключением случаев, если Вы изначально заплатили завышенную цену).

В условиях продолжающегося спада на рынке ценных бумаг и недвижимости в США и Европе инвесторы ищут альтернативные пути заработка. В существующих условиях на рынке недвижимости земельная собственность представляет привлекательную альтернативу для традиционных инвесторов, покупающих для сдачи в наем, в особенности, учитывая то, что входная стоимость существенно ниже, чем на рынке недвижимости, а потенциальная прибыль колоссальна.

Кроме того, предлагаемая сейчас на рынке земельная собственность в Канаде (а вскоре к этому предложению присоединится и предложение по Бразилии) расположена в богатых странах, добывающих нефть, с высоким экономическим и демографическим ростом и увеличением количества рабочих мест. Для многих инвесторов из стран, на которые повлиял кредитный кризис, например, из Великобритании и Ирландии, покупка такой земли является прекрасной инвестиционной стратегией.

Хорошо, теперь понятны преимущества покупки земли над покупкой недвижимости - отсутствие расходов на содержание, жильцов и т.д. А как насчет недостатков? Очевидным недостатком для инвесторов, который сразу бросается в глаза, является то, что земля не приносит регулярной прибыли, следовательно, нельзя использовать заемный капитал для ее покупки или кредитный капитал для увеличения прибыльности.

Вы абсолютно правы. Именно поэтому бизнес модель «Landcorp International» получила такой успех. Инвестиционный капитал наших клиентов используется вместе с капиталом девелоперских компаний для проведения застройки, тем самым, увеличивая стоимость земли.

Мы предлагаем великолепное соотношение цены и качества, начиная с 18 400 канадских долларов / 12 150 евро и предоставляя тем самым привлекательную рыночную возможность без заемных средств, что одновременно удовлетворяет интересы девелоперских компаний.

Также нужно отменить, что эти цены не подвержены влиянию кредитных кризисов, так как инвесторы не зависят от растущих издержек и сокращающихся ипотечных ресурсов в Соединенном Королевстве и за рубежом.

Не рискованна ли такая покупка земли с надеждой на то, что будет получено драгоценное разрешение на застройку? Больше похоже на игру в счастливый случай. А если получение разрешения на застройку - дело уже решенное, не отразится ли это на цене?

Вы слышали поговорку - кто не рискует, тот не пьет шампанского. Однако земля, которую мы выставляем на рынок, уже была зонирована для застройки, поэтому вероятность того, что разрешение на застройку не будет получено, очень мала.

Наша модель основана на инвесторах, покупающих землю на стадии до застройки и получающих ту же прибыль, что и девелопер, оплачивая всего лишь часть расходов.

Обычно это происходит следующим образом. Девелоперская компания получает средства от финансового учреждения, используя в качестве обеспечения землю и другие активы компании.
 
Почти немедленно начисляются проценты, и значительные выплаты потребуются к окончанию процесса строительства. Отличие модели «Landcorp» заключается в том, что клиенты владеют землей, на которой ведется застройка, вместе с девелоперской компанией, в связи с этим девелопер не выплачивает процентов. В обмен девелоперская компания предоставляет инвесторам часть прибыли, которая в обычных условиях доступна лишь лицам, располагающим значительными средствами.

Как можно оценить стоимость земли с разрешением на строительство или без такого разрешения? Для объектов недвижимости мы можем сопоставить цены. Но как я узнаю, сколько будут стоить несколько акров земли после получения разрешения, скажем, на строительство отеля с видом на пляж?

Так же как и для недвижимости, при покупке земли проводится сравнение цен на землю с разрешением на строительство или без такого разрешения.

Аналогично недвижимости, нужно посмотреть на цены близлежащих участков земли, категорию, к которой отнесен участок (зеленая зона; ранее использовавшая для промышленных нужд, а затем брошенная земля; сельскохозяйственные земли; земля для застройки и т.д.), близость к городу/населенным пунктам и удобствам, размер местного населения, проживающего вблизи, расписание международных полетов из крупнейших городов мира и т.д.

Например, мы сравнили землю для нашего проекта «Форест Лейкс Кантри Клаб» с подобными курортами для проживания в атлантической части Канады, по которым уже получено разрешение на застройку, и выяснили, что цена за половину акра (2,024 м²) земли с разрешением на застройку в таких комплексах варьируется от 74 790 до 157 075 евро, что подтверждает наши прогнозы высокой прибыли в размере 100-150% в течение 2 лет.

Дополнительную информацию по сравнению показателей конкурентов Вы можете получить, ознакомившись с таблицей сравнения с конкурентами на странице нашего сайта:

http://www.landcorpinternational.ru/land-for-sale/canada/competitorComparison.php

В Вашем пресс-релизе я прочитал, что вопрос, который Вам задают чаще всего, это: «Если цена земельной собственности так существенно возрастает после изменения её классификации, почему девелоперы продают ее до этого момента?» Ответ: «обычно они продают лишь небольшую часть земли для получения капитала для строительства». Но если увеличение стоимости впоследствии вопрос уже решенный, почему нельзя занять деньги под залог земли. Итак, снова возвращаюсь к вопросу - все это лишь игра с надеждой на удачу?

Большинство финансовых учреждений не предоставляет займы на незастроенную землю, вне зависимости от ее классификации/зоны, без залога других существенных активов.

Однако после получения разрешения на строительство они могут предоставить займы.

Таким образом, мы получаем дополнительный капитал для строительства для девелоперской компании без привлечения заемных средств. Мы помогаем им собрать средства для получения разрешения на застройку без использования традиционного финансирования.

Наша бизнес модель предусматривает предоставление девелоперской компанией только небольшой части своей земли инвестору в качестве обеспечения. Инвестиционный капитал не приводит к необходимости выплаты девелоперской компанией процентов или иных платежей и способствует формированию дополнительного инвестиционного капитала, необходимого для получения разрешения на строительство. Таким образом, финансовая ноша разделяется на самых важных ранних стадиях генерального планирования застройки.

Девелоперская компания отдает часть своих будущих доходов за предоставленное на настоящий момент финансирование, таким образом, это выигрышная ситуация как для инвестора, так и для застройщиков.

Многие слышали в новостях истории о неудачных инвестициях в пахотные земли в надежде на перевод земли в другую категорию, чего, разумеется, потом не произошло. В результате инвесторы остаются с небольшими участками земли, наряду со многими другими, которые невозможно продать. Как можно избежать таких ситуаций?

Очень просто. Не покупайте охраняемые земли, за исключением случаев, если у вас есть внутренняя информация от местных властей о том, что велика вероятность перевода таких земель в другую категорию.

Не покупайте землю, судьба которой в том, что касается застройки, неизвестна. Удостоверьтесь в том, что компания, продающая землю, является ее собственником, что на землю отсутствуют обременения, и получите доказательства того, что существующая классификация земли допускает выдачу разрешения на строительство, и девелоперская компания добросовестно работает над его получением.

Где лучше всего покупать земельную собственность - в городе, на побережье, в сельскохозяйственных частях страны?

В случае приобретения земли в качестве инвестиции Вам нужно выбрать область, которая развивается и демонстрирует хорошие экономические показатели, т.е. рост занятости населения, экономический рост и т.д.

Если Вы покупаете землю для проживания, то здесь исходят из личных предпочтений. Вы можете выбрать участок в городе или на побережье, в зависимости от Вашего стиля жизни и потребностей.

Если я куплю земельную собственность, то, вложив в неё свой капитал, я тем самым ограничу его использование - на какой срок подобных инвестиций я могу рассчитывать?

Это зависит от этапа строительства. Если строительство только началось, то этот период может равняться пяти - семи годам.

Однако продолжительность по времени - это не самая важная часть. Главное - повышение стоимости Ваших инвестиций в течение такого периода. Если ежегодное повышение стоимости соответствует Вашим ожиданиям, то это самое главное.

Для земли, которую мы продаем в Канаде, по нашим оценкам прибыль от Ваших инвестиций будет получена в 2010. Период времени для возврата основной суммы и получения прибыли от капиталовложений оценивается в три - пять лет.

На данном этапе Вы можете либо выйти с рынка с Вашей прибылью или обменять инвестиции на участок под строительство и застроить его. В этом случае период инвестиции будет дольше, но Вы также будете получать прибыль каждый год.

Каковы различные способы покупки земли - непосредственно у владельцев, через компанию подобно Вашей, иные варианты? В чем преимущества и недостатки каждого из таких способов?

Все зависит от того, что Вы хотите. Если Вы хотите вложить деньги, можно купить участок земли у застройщика с разрешением на строительство курортного комплекса и через какое-то время застроить участок.

Или можно подождать, пока цены на участки под застройку возрастут, и продать участок с прибылью для себя.

Мы предлагаем покупку на еще более ранней стадии (до застройки и получения разрешения на строительство).

Именно благодаря этому, можно получить наибольшую прибыль с земли. Минимальный участок, который можно приобрести, скажем, в Канаде составляет 100 000 м2, т.е. 25 акров. Вместо покупки 25 акров одним человеком, что очень дорого, несколько инвесторов объединяются, учреждают компанию и используют ее в качестве средства для покупки земли на площадке для застройки, тем самым разделяя издержки, риски и доходы с компанией-застройщиком.

Клиенты могут инвестировать средства в землю на территории курорта «Форест Лейкс Кантри Клаб» в провинции Нова Скотия, Канада. Стоимость земли составляет от 18 400 канадских долларов / 12 150 евро за четверть акра (1,012 м²), и окупаемость с вложений составит 100-150%, начиная с 2010 г.

Курорт будет включать роскошное поле для игры в гольф с 18 лунками, разработанное всемирно известной компанией «Nicklaus Design», а также бутик-отель, центр верховой езды, частные озера, представляющие возможность для различных водных видов спорта, пешеходные маршруты и широкий спектр жилья - виллы, кондоминиумы и апартаменты, созданные для удовлетворения требований зарубежных и местных клиентов.

Для получения дополнительной информации относительно данного инвестиционного предложения, посетите веб-сайт «Landcorp International» http://www.landcorpinternational.ru/ либо загрузите бесплатную инфо-брошюру http://www.landcorpinternational.ru/forestLakesPL.php