«Гуд Вуд»: условия развитие загородного рынка диктует цена

Столь противоречивыми выводами завершился круглый стол «Рынок загородной недвижимости сегодня. Рынок продавца или рынок покупателя: кто диктует правила?», прошедший 28 сентября в ЦДХ, в дни работы 27-й специализированной выставки «Недвижимость-2012». Организатором которого выступила инвестиционно-строительная компания GOOD WOOD (ГУД ВУД). Круглый стол и его ведущий, директор по развитию Александр Дубовенко, собрали широкую аудиторию – от профессионалов, участников группы фейсбук "КОТ&ПОС" (Коттеджные поселки) до потенциальных покупателей, изучающих рынок и его предложения в личных целях. Если бы не временной регламент, дискуссия продолжалась бы еще не один час. Впрочем, по окончании мероприятия его участники долго обсуждали животрепещущие вопросы в коридорах ЦДХ. Как показал круглый стол, загородная недвижимость – сегмент, по-прежнему интересующий и профессионалов, и журналистов, и покупателей. Это не только благодаря таланту ведущего – Александра Дубовенко: сама аудитория, заполнившая зал проведения круглого стола, изначально была лишена равнодушия.

Тон дискуссии задал главный редактор журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости" Михаил Морозов, вернувший аудиторию на десяток лет назад, к зарождению загородного рынка в нынешнем его понимании, «пробежавшийся» по всем кризисам и их роли в формировании рынка и остановившийся на сегодняшней ситуации. Которая, по мнению докладчика, такова: правила на рынке диктует покупатель, который хорошо знает, чего хочет. Но эти желания обусловлены, в первую очередь, ограниченным бюджетом. Главенство цены подтверждает и статистика корпорации ИНКОМ: по данным компании, бурно развивается пока только сегмент малоэтажных домов. За год реализация квартир в таких домах увеличилась почти в 3,5 раза, а предложение – в 2 раза.

В более дорогих сегментах, как рассказал руководитель подразделения «Парк Культуры» Департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ, руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, наблюдается затишье: так, в сегменте отдельно стоящих коттеджей продажи упали на 6%, что, по мнению эксперта, свидетельствует о ценовом несоответствии спроса и предложения (к примеру, покупатель хочет купить коттедж на Киевско- Калужском направлении по цене не выше 10 млн рублей, но предложение там начинается от 15 млн рублей). Таунхаусы охотно покупаются по цене до 6 млн рублей, а все, что выше 7,5 млн рублей, испытывает трудности в реализации. Постепенно сдают свои позиции и «короли продаж» последних лет – участки без подряда: за год их доля в общем объеме продаж снизилась на 16%. Но все равно «переплюнуть» их по популярности пока не удается ни одному формату.

Спасением для девелоперов директор по продажам пригорода «Западная Долина» (компания RDI) Иван Потапов считает создание мультиформатных поселков, где на одной территории вполне могут «ужиться» и коттеджи, и таунхаусы, и малоэтажная застройка. По уверениям г-на Потапова, жители не будут испытывать никакого дискомфорта от совместного проживания, если создать сбалансированную и грамотную концепцию, предполагающую грамотное зонирование территории. Тем более что, по словам участников круглого стола, современные покупатели уже не боятся попасть в «неоднородную» среду, а вполне готовы мирно жить бок о бок с представителями «разных слоев». Девелопер же в свою очередь ограждает себя от «провалов» за счет привлечения покупателей с разными бюджетами и разными целями покупки: если коттедж – это предмет роскоши, «второй дом», покупку которого можно и отложить, то квартира в малоэтажке – чаще всего, основное жилье, предмет первой необходимости, откладывать приобретение которого как минимум не разумно. Конечно, мультиформатные поселки ставят перед рынком множество вопросов, требующих времени на выработку четких решений: как сделать так, чтобы инфраструктура удовлетворяла всех, как решить проблему дифференциации платежей и так далее. Но, по единодушному мнению всех участников дискуссии, это уже детали, а в целом мультиформатные поселки прочно заняли свое место на рынке.

Если же говорить о новостях самих форматов, то, по словам АлександраДубовенко, главной новинкой последнего года, на которую профессионалы возлагают большие надежды, стали флэт-хаусы – небольшие двухуровневые квартиры в деревянных домах-дуплексах, где, возможно, и завершатся поиски баланса между ценовыми возможностями «бюджетных» покупателей и предложением девелоперов. Флет-хаусы строятся по каркасной технологии – относительно новой для нашего рынка, но давно популярной на западе. Как рассказал представитель компании «ТКДом Гатчина», еще недавно к каркасным постройкам на российском рынке в целом и на подмосковном в частности было довольно предвзятое отношение: приобретать дом, который простреливается из автомата, российский покупатель «предыдущей формации» был не готов. И это в то время как в соседней Финляндии по этой технологии строятся не только практически все загородные дома, но и целые микрорайоны из 5-7 этажных зданий. Не исключено, что прогрессивные «прозападные» флэт-хаусы – новинка рынка-2012, наконец, решат старый спор – можно ли строить бюджетно, но качественно.

Пока же итоги загородного рынка-2012 звучат из уст г-на Лукинова тревожно: 54% проектов на загородном рынке в графе «Продажи» имеют запись: «От 6 продаж за полгода». Подобная крайне низкая планка установлена в 367 из 680 поселков, в которых сегодня идут первичные продажи, и у экспертов есть опасения, что до финиша доберутся далеко не все.

При этом, как справедливо отмечает Александр Дубовенко, даже самый замечательный проект можно свести на «нет» буквально в три хода. «Чтобы загубить проект, достаточно загубить продажи», - заявил эксперт. А затем Александр Дубовенко представил аудитории список «вредных советов» с иллюстрациями, как правильно разместить рекламу, как организовать процесс приема звонков и показов, как создать концепцию поселка, чтобы «продаж не было наверняка».

Также в кругмом столе приняли участие: генеральный директор девелоперской  компании "Ноймарк" Илья Дискин, руководитель направления "Недвижимость" ИД "Коммерсантъ" Наталья Пронина, Управляющий партнер, компании «Эко Строй Ресурс» Маргарита Волянская, руководитель Службы ипотечного кредитования Лев Плецельман компания «ИНКОМ-Недвижимость»

В финале дискуссии участники круглого стола сошлись во мнении, что 2012 год можно считать самым сложным в посткризисной жизни загородного рынка, и от его итогов во многом будет зависеть вектор дальнейшего развития ситуации.

P.S. Впереди нас ждет много интересного

Вздыхать о том, что дискуссия о загородном рынке завершилась, не стоит. В ближайшем будущем всех заинтересованных лиц ждет уникальное событие - ток-шоу в стиле «к барьеру». Темы, дуэлянты и секунданты - уточняются. Пока же известно, что к барьеру выйдут: УБП против КП, Строители против Девелоперов. Загородка против Зарубежки. Дата, время и место дуэли уточняются (ориентировочно дуэль состоится 18 октября).Освещать событие будет печатная онлайн и офлайн пресса. Масса позитивных эмоций гарантирована всем.