Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден - банку или заемщику?

Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно оплачивать фиксированную сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совершенно немного, уже есть толк подвести итоги.

Они сильно простые - банки эту кампанию "спустили на тормозах". Теоретически "рефинансироваться" позволительно и сегодня. Но для заемщика уже нет смысла: вектор движения рубля стабилизировался и в ближайшем будущем грубо валиться вряд ли будет.

О новом вине и старых мехах

Ввиду того, что предмет эта вряд ли просторно известна, начнем с самых азов. Обычно говорят о "переводе" кредита, "переходе на рубли" - из этих слов создается иллюзия, что предстоит некая не шибко сложная техническая операция. На самом деле, речь идет о рефинансировании, т.е. выдаче нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы монеты будут на сегодняшних условиях - в смысле процентов, сроков и всего остального... "Также нужно будет заново справить документы, подтверждающие порядок дохода заемщика, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала Metrinfo.ru Артем Костюшин, шеф отдела ипотечного кредитования компании "СБС-Ипотека". - Со всех точек зрения это приобретение нового кредита".

О вреде торопливости

Клиентам в условиях резкого роста курса доллара переход на рубли был выгоден - тут и говорить нечего. А вот на что эта затея банкам? Для ответа на тот самый вопросительный мотив надобно припомнить, что кредитные организации бывают частными и государственными (во всяком случае, по сути дела - "Сбербанк" и "ВТБ" на все сто контролируются государством). У госбанков рефинансирование носило очевидно явленный политический характер: осенью их центровой акционер больше всего был озабочен сохранением в обществе политической стабильности, для чего изобретал различные меры в поддержка оказавшимся в тяжелом положении заемщикам. После пары деликатных "намеков", сделанных из самых высоких кабинетов, менеджерам госбанков ничего не оставалось, как брать под козырек.

С "частниками" все иначе. Государство на них, конечно, также давило, но был и свой интерес, тот, что говорил, что переводить кредиты не нужно - по крайней мере, до тех пор, в то время как увеличение курса доллара не прекратится. И принятое вывод оказалось безупречно предсказуемым: работу начать, но по максимуму затянуть. "По имеющейся у меня информации, реально данные услуги "работают" у госбанков, - отмечает Артем Костюшин ("СБС-Ипотека"). - Остальные банки в большинстве своем только готовят программы перевода валютных кредитов в рубли".

Рублишек не хватает!

Даже в тех нечастых случаях, когда банки как будто бы стали заниматься рефинансированием, ведут эту работу они как-то подозрительно медленно. Один из крупнейших наших банков требует для этой процедуры сбор полного пакета документов, заполнения всех анкет и выполнения оценку недвижимости. Получается, что банк как подобно тому как рассматривает совсем новую заявку, и делает это номинально в течение 30 дней, а фактически - значительно дольше.

Но и это ещё не все. При оценке платежеспособности "нового" клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик должен расходовать не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент "не пролезает" - ему могут отказать. А тот факт, что мужчина уже гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует.

Бывают и абсолютно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, управляющий департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации "Рескор", рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свойский валютный кредит - во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк переоформление не произвел - сотрудники кредитного отдела заявили, что не знают, что действовать с существующей закладной на квартиру и как собирать новую. Кстати, сейчас рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре доллар стоил в районе 28 рублей, и как раз под те реалии банк соглашался выдать рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой банком рублевой суммы без затей не хватит на рефинансирование.

Выгодно! Но кому?

Банки - коммерческие структуры, повсюду преследующие собственную выгоду, и было бы наивно осуждать их за это. Соответственно, и с описываемой нами кампании они постарались по возможности "снять сливки". Благо, возможностей тут много.

Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование - это, формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с необходимостью уплатить все сопутствующие платежи - комиссию за выдачу кредита, обналичивание, ведение ссудного счета и все другое - обо всем этом свойский журнал не так давнехонько писал: "Как утяжеляют кредит дополнительные платежи".

Следующий миг - проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался "старый" кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это выгодно - спору нет; выгодно ли для заемщика?

Есть и еще единственный аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в Москве), была без малого на сто процентов долларовой. Проценты по кредитам в валюте были ниже, а доллар все время слабел - заемщики хватали в американской валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) - общеизвестно, но и для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался шибко перекошен в сторону долларовой составляющей. "Рассмотрев валютную структуру своего ипотечного портфеля, банки пришли к выводу о необходимости пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, босс компании "Фонд кредитов". - Переоформление низкопроцентных валютных обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые - это для банков форма секьюритизации".

Оно нам надо? И когда?

Года полтора назад, когда никакого кризиса на ипотечных рынках еще в помине не было, банки уже предлагали услугу рефинансирования. Правда, смысл ее был принципиально иной: в тот момент ставки по ипотечным кредитам снижались, и свежеиспеченный позволял забрать гроши на более выгодных условиях. Скажем, вместо 15-17% годовых, принять средства под 12-13%.

Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых - в противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же подход к сегодняшним реалиям, то идеально очевидно, что рефинансироваться уже ни к чему.

"Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не стоит, - считает Артем Костюшин ("СБС-Ипотека"). - Даже если доллар дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все одинаково остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты... При этом лично я совсем не сторонник той точки зрения, что цена доллара дойдет до заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно, рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить назад никто задарма не будет".

Ваш проводник в мире кредита Kolymb.com