21 марта в УНИА «Укринформ» прошел День первичной жилой недвижимости в Украине

12.00 Блок №2 «Рынок первичного жилья в Украине-2012 глазами финансистов»

Сергей Волков - председатель правления Агентства по рефинансированию жилищных кредитов

- Чтобы жилищное строительство состоялось, нужен спрос. По сути, ранее застройщики получали от населения беспроцентные кредиты. Обратите внимание, население кредитовало, не будучи профессиональным кредитором. Вот почему, кредитуя застройщика, люди закладывали имеющееся имущество в банках, брало кредиты в иностранной валюте, получая зарплаты в гривне. А банки не кредитовали строительство. Причем злоупотребление доверием населения и привело к тому, что все риски (кредитные, валютные и строительные риски) ударили по населению. Застройщики не выполнили своих обязательств, банки подняли проценты, и население приняло весь удар на себя. Единая система, выстроенная на непосредственном одалживании средств у населения, развалилась. Почему банки не кредитуют? Ведь это выгодный бизнес. Застройщикам нечего предложить в залог, поскольку режим земли не способствуют этому. На сегодняшний день население по-прежнему является главным инвестором жилищного строительства. Ведь тот объем наличности (300 млрд. грн.), который на руках у населения, – самый мощный инвестиционный ресурс. Наличность, которая находятся на руках, не работает ни в банках, ни в ценных бумагах и не приносят дохода. Более того этими средствами население даже не самофинансирует себя от старшего поколения к младшему. Так выстраивается глобальный финансовый поток средств. Эти деньги как раз и является народным аналогом накопительной пенсионной системы, поскольку люди откладывают на черный день, и не вкладывают эти средства в банк. Но я хочу защитить банки. Процентная ставка состоит из трех частей: цена фондирования, которая определяется индексом инфляции и ставками по депозитам, маржа банка и провизия на формирование под кредитные риски. Сейчас в парламенте находится законопроект, по которому банки должны доказывать в суде свое право на залог по дефолтному кредиту. Не надо субсидировать ставки. Просто снимите риски с кредиторов и заемщиков, и тогда ставки снизятся. Банки имеют резерв сократить свою доходную часть, если убрать риски и грамотно начать управлять экономикой. Безусловно 20% - ставки неподъемные. Даже во времена Древнего Рима сенат запрещал ставки выше 12%. Но принимать законы, которые защищают одних детей, лишая детей иных заемщиков стабильности.

Достройка недостроев – это целый комплекс проблем, которые требуют очень дорогостоящего исследования: кто собственник земли, сколько должны за строительные материалы, сколько реальных

Алексей Кущ - Советник Президента Ассоциации украинских банков

- Программа, озвученная президентом, не имеет вводных точных финансовых параметров, чтобы можно было бы просчитать прибыльность. Компенсация процентной ставки - очень выгодный для банков механизм, который себя успешно зарекомендовал в сельском хозяйстве. Одна гривна, выделенная государством, приводит к 5-6 гривен. Насколько реальна процентная ставка по кредитам в 2-3%? На сегодняшний день она составляет 20%. Готово ли государство покрывать маржу в размере 17-18 %? Нет, потому что закон запрещает компенсировать из бюджета выше учетной ставки НБУ. Если учесть, что кредиты выдаются в гривнях, то долгого ресурса в банковской системе нет. На депозиты тоже рассчитывать не приходится, поскольку по законодательству банк должен вернуть деньги по требованию клиента. Кроме того, все депозиты размещены не дольше, чем на год. Долгосрочного финансово-кредитного ресурса нет. Теперь посмотрим на ситуацию с точки зрения заемщика. Государство декларирует поддержку семьям, доход которой не превышает 4 тыс. грн. С одной стороны, семья должна иметь доход в размере не выше 4 тысяч гривен, чтобы претендовать на компенсацию процентной ставки. С другой стороны, иметь достаточный доход, чтобы этот кредит получить. Ситуация парадоксальная. Государству надо доказать, что ты достаточно бедный, а банку, что достаточно состоятелен. При этом банки называют, что семья из трех человек должна иметь доход не ниже 9100 гривен, чтобы претендовать на получение кредита в банке. Разница в требованиях очевидна.

И еще один момент. Стимулирование самого сектора жилищного строительства. Но нельзя финансировать не прозрачный и неконкурентный сектор экономики, потому что он становится местом колоссальной концентрации рисков. Сначала его надо реформировать, а потом только устремлять туда финансовые потоки. Вспомните, как до кризиса в условиях монополизации дополнительное бюджетное стимулирование только разогрело рынок.

Спасение экономики в посткризисный период надо было начать с Инвестиционного кодексе, а не Налогового. В этом документе должны было бы прописать все инструменты, механизмы, гарантии. Восемьдесят миллиардов долларов, которые находятся на руках, нуждаются в системной защите прав инвесторов, которые ими владеют. У нас сейчас фискальный акцент в законодательстве.

Кризис очистил рынок от завышенных цен на недвижимость, и объемы продаж выросли. Теперь не надо мешать!

Сергей Терехин – Глава подкомитета по вопросам банковской деятельности и налогам

- Я считаю, что говорить об отсутствии долгосрочного финансового ресурса неправильно, он есть на руках у населения. Как можно говорить об отсутствии источников ничего не сделав для его поиска? Откуда мы это знаем? Ведь, чтобы это понять, нужно применить правильный инструмент. А у нас вместо того чтобы к гайке взять гаечный ключ, мы ходим с лопатой. Финансовый рынок наш отличается от других рынков тем, что не пользуется таким классическим механизмом, как ипотечная облигация. Это сразу же бросается в лицо специалистам. Второй момент. Все деньги у населения. И это же население нуждается в жилье. Надо выстроить такую систему минимизации взаимных рисков, чтобы население стало покупать товар «Жилье» по разумной цене. Одним из этих шагов - государственная программа. Но жилье должно стоить разумные цены и покупаться под разумные проценты. Для этого надо субсидировать. При этом не надо забывать, что во все мире социальное жилье - это жилье не для покупки, а для проживания. Доходные дома, в которых люди, арендуют квартиры - тоже очень выгодный бизнес. Все виды хороши, главное чтобы государство не управляло экономикой в ручном режиме. Когда на два года заморозили возврат инвестиций, вложенных средств, то о чем можно говорить, если у тебя на два года забрали твое имущество? Почему когда давали льготы, чтобы снять остроту жилищной проблемы, не контролировали застройщиков, которые строили квартиры по сто квадратных метров?

Сдача в аренду или продажи – для девелоперы все равно формирование позитивного кэш-фло

Игорь Мельник – управляющий партнер Forum Evolution

- Девелоперы занимаются своим бизнесом с целью извлечения прибыли. Сдача в аренду или продажи - это все равно формирование позитивного кэш-фло. Каким будет этот кэш-фло разовым, но крупным, или меньшим, но длительным - для меня значения не имеет. Главное – научиться управлять этим бизнесом. Насколько качественно ты управляешь, настолько качественным есть этот бизнес.

Но если застройщик строил и только продавал, то ему придется создавать новый сегмент - управленческий. Например, если квартира мне обходится в 35 тысяч долларов, а я сдаю ее по 1 тыс., и за три года окупаю. 30% годовых - отличный показатель доходности. Рантье могут сдавать квартиру, а могут сдавать и целые дома. Вопрос: кто первым рискнет. Очевидно, что жилье будет скромным, но его можно построить.

И еще… Доступность жилья может активизироваться, если отрасль очиститься и заработает механизм стимулирования покупателей. Поскольку следом закрутятся и остальные отрасли, ведь надо делать ремонт, покупать мебель и т.д. а это надо доставить… Мы, например, чтобы продать свои объекты пересмотрели архитектурные планы. Мы решили уменьшить размер квартир до 40 метров, чтобы захватить в сети как можно больше потенциальных покупателей. Наш расчет прост: если квартира стоит 45 тысяч долларов, то первоначальный взнос от трети суммы (а это 15 тысяч долларов) есть у многих. А значит, шансы быть распроданными у квартир такого метража значительно выше

Пора создавать строительные банки по немецкому сценарию!

Алексей Кучеренко, экс-министр ЖКХ и глава Союза собственников жилья

- Мы находимся в глубоком жилищном тупике. Причем застройщики затянули банкиров и заставили раздувать пузырь, который лопнул. Но все при этом остались в петле. Из этого никто никаких выводов не сделал. Вопрос простой: кому, что, зачем и за какие деньги мы строим. Возьмем закон «О доступном жилье». Самим названием документа депутаты влезли в конституционный термин. Доступное жилье по Конституции Украины - право человека выбрать жилье по его возможностям. А закон легализовал раздутую себестоимость от застройщиков, в которую заложена и коррупционная составляющая, и государство предложило 30% компенсировать за счет бюджета. Вот это грабеж, поскольку и там, и там платит налогоплательщик.

А наше правительство хочет раздавать квартиры бесплатно. Уже раздал Янукович перед выборами президента 2 тысячи квартир. И создал проблемы коммунальщикам, поскольку они получили 2 тысячи неплатежеспособных собственников. Второй вопрос- вопрос права собственности. После приватизации все стали собственниками и не знают, что с этим добром сделать. Молодые люди должны по 6-8 раз менять место жительства, пока заработают достаточно средств и поймут, где они осядут.

У нас очень эффективно может сработать казахстанский вариант. Землю выделяли застройщикам бесплатно, инфраструктуру финансировали городские бюджеты. Застройщиков поддерживали на начальном этапе за счет госбюджета, и на рынок выставляли жилье по цене 345$ за 1 кв. м. и выделялось это жилье без права перепродажи в течение 5-6 лет только тогда, когда уровень готовности превышал 80%.

А у нас, когда людям предоставили возможность приобрести квартиры по принципу «50 на 50», а запрет на перепродажу не приняли, предприимчивые граждане стали перепродавать квартиры и зарабатывать на этом.

Очень интересный опыт жилищных или строительных сберкасс, который внедрен в Чехии, Германии и других европейских странах. Сейчас за закон о таком механизме взялись РФ. Это реальная альтернатива ипотеке. Но заработает она тогда, когда вернется доверие. В Германии за период применения этого механизма было предоставлено в форме кредитов 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей в этой стране заключили договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья или 13 млн. квартир. Эти огромные суммы были вовлечены в жилищное финансирование и вполне соответствуют масштабу задач, которые теперь стоят и перед нами. Вот каким образом застройщик получает долгосрочные госкредиты, строит и треть срока эксплуатации квартир ему запрещено продавать жилье. Механизм строительных касс предполагает, что вкладчик будет вносить в течение определенного срока взносы фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик вправе получить кредит в объеме, который необходим для покупки квартиры. Кредиты предоставляют на срок от 7 до 15 лет. При этом процентные ставки по кредитам не должны превышать ставки по вкладам более чем на 3% годовых.

Главное - правильно рассчитать свои доходы

Василий Горбаль, народный депутат Украины

- Банки, как правило, финансируют объекты в тех случаях, когда задействованы в строительстве непосредственно, либо недвижимость, которая досталась банку в результате судебно-претензионной работы с должниками, либо это программы, прошедшие аккредитацию в Государственном ипотечном учреждении. Трудности в кредитовании данного сегмента вызывает и то, что цена на недвижимость нестабильна, рынок пребывает "в ожидании". Однако никто не собирается сидеть на месте.

Созданная рабочая группа из сотрудников НБУ и Кабмина подготовила президенту аналитическую записку, в которой значилось, что количество депозитов на счетах физических и юридических лиц превысили докризисный уровень. При этом строительная отрасль докризисных объемов строительства не достиг, но начала вырабатывать новые методы (строить квартиры небольших метражей, сдавать жилье в аренду). Государство готово запускать механизмы рефинансирования, но нельзя допустить финансирование коррупции за счет налогоплательщиков. На фоне столь неоднозначных перспектив финансово-кредитные учреждения осторожничают. Сейчас банки, которые предоставляют ипотеку, выдвигают весьма строгие критерии к кандидатам на жилищный кредит. Сегодня привлекательным заемщиком называют официально трудоустроенного гражданина Украины в возрасте 22-65 лет, который проработал на последнем месте работы не менее 6 месяцев. Также в банке обратят внимание на стаж, квалификацию и род деятельности претендента на ипотеку.

Но основным требованием к заемщику оказалась его высокая официальная платежеспособность. При этом речь идет о "чистом доходе" кандидата - за вычетом квартплаты, аренды жилья, погашения кредитов и других обязательных платежей. По оценкам ряда специалистов, чтобы семья из трех человек могла всерьез думать об ипотеке, ее совокупный доход должен находиться на уровне 10 тыс. грн. В этом случае риски для банков будут приемлемы.

С трудностями столкнется тот, кто имеет "серый" заработок. Но это не значит, что кандидату с неофициальной зарплатой откажут в предоставлении жилищного кредита. В этой ситуации ему придется доказывать свою состоятельность, подтверждать кредитную историю или предъявлять документы о приобретении имущества. Помимо названных "железных" критериев для претендентов, учреждение обращает внимание и на объект кредитования.

- Вы работали представителем президента во Львовской области. Насколько эффективным для местного рынка первичной недвижимости был бы механизм муниципальных ценных бумаг?

- Муниципальные бумаги поддержат прежде всего региональные банки. Поскольку они знают специфику структуры экономики, руководство финансового учреждения, принимающее решение, находится на местах, руководство города - тоже. А значит, риски минимизируются на региональном уровне. Но эти ценные бумаги ликвидны на уровне города.

Постарайтесь купить жилье, минуя банки

Геннадий Балашов - народный депутат Украины 2 созыва, директор агентства недвижимости «Липки»

- Создавая министерство предпринимательства, мы взяли основной лозунг: Государство, вон из экономики! Любая программа – коррупция в чистом виде: какая-то комиссия (а почему в нее вошли эти люди), такие-то банки (а почему эти, а не другие), такие-то застройщики 9а почему эти). И так на каждом этапе! В результате, этой цепочки все равно за все заплатит население. И пока государство не уйдет из экономики, банки будут уходить. Наша элита вывозит из нашей страны свои деньги и вкладывает их за рубежом. Значит, это уже не наша элита. И то, что население меньше несет в банки, значит, оно умнеет.

Я не понимаю, почему государство должно финансировать чье-то дешевое жилье. Я – налогоплательщик и не хочу, чтобы так тратились мои налоги. Сейчас я вижу, что девелоперы, прикрывшись государственной программы, хотят грабить народ открыто, а банкиры под тем же предлогом осторожно. Кто принял решение, что отрасль надо реанимировать? Это еще большой вопрос. Компенсировать раздутую себестоимость за счет государства, вгоняя его в еще большую нищету, - это грабеж.

Надо взять четыре составляющие. Причем они все коррупционно мотивированные. Первая - по отводу земли и подготовкой градостроительной документации. Вторая – банковская, которая подвешивает свои немыслимые проценты. Третья – страховая, которая еще больше запутывает граждан. И четвертая - внутренние задачи застройщиков накрутить стоимость за каждый квадратный метр. И это все еще больше отягащает для несчастного человека, который попадает в эту схему, выполнение финансового обязательства. При этом нет никакого сегмента на рынке первичной недвижимости, в функционирование которого государство и банки не могут вмешаться. И пока они не уйдут с рынка, дело не сдвинется с мертвой точки. Рынок эконом-жилья надо отпустить и убрать государство с банками, поскольку все грабят население.

Я приведу пример с элитной недвижимостью. Там покупатели расплачиваются наличными, и в этом процессе покупки или аренды нет ни государства, ни банков. Нечего контролировать свободного человека. Если свободный человек сделает неправильный выбор, то он попал и сам за это в ответе. А созданные десятки программ, ОВГЗ и, еще бог знает что, только запутают обывателя окончательно.

Мое видение решения жилищной проблемы за счет доступного жилья просто: у нас есть целые города и села, где стоят дома - пожалуйста. Приезжай и живи! Но нечего депрессивные районы стимулировать бюджетными деньгами. Если в Енакиево закрыты шахты, то зачем в город, в котором стоит экономика, закапывать бюджет страны? Оттуда наоборот надо людей вывозить.

Без гарантий на весь срок действия госпрограмм коммерческие банки инициативы президента финансировать не будут

Павел Матияш, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации

- Коммерческие банки не пойдут в госпрограммы, если государство не гарантирует компенсации в течение всего периода ипотеки. То есть если мы говорим об ипотеке на 15 лет, значит, государственная программа должна быть на 15 лет и погашать маржу между коммерческими процентами и ожидаемыми 2-3% нужно стабильно на протяжении всех 15 лет. Удивительно, что специалисты Кабмина озвучивают 2-3%. Когда мы просчитывали для себя относительно доступную ипотеку, на которую могут пойти банки, чтобы не разориться, то стало очевидно, что показатель ниже 10% ставки быть не могут. При расчетах мы базировались на показателях доходов семьи из 3 человек, где двое работают. Доход по стране составляет 5600 грн. Среднерыночная цена продажи 1 кв. м - 9100 грн. Средний размер квартиры 42 кв. м. Размер процентной ставки - 18-20%. Первоначальный взнос - 30-35%. Даже если рассчитать на 15 лет, то доход должен быть 7200 грн., но не 5600грн, как сейчас. Значит, о массовом участии украинцев в программе ипотечного кредитования не может быть и речи. Кроме того за этот весь период государство не предлагало комплексной программы, хватались за разные сегменты, нет инструмента снижения рисков и многое другое. Но ипотека может стать локомотивом экономики, поскольку во все времена строительство вытягивало страны из кризиса. При этом ведь уже есть печальный опыт, когда Государственное ипотечное учреждение срывало сроки погашения, и семьи, участвующие в программе, были вынуждены выплачивать полную процентную ставку из собственного кармана. Семья соглашались на одни условия, а попала в совершенно другую. При этом эти квартиры не нужны банкам, как балласт. Эти квартиры подрывают ликвидность финансовой системы, а банкам нужна безупречная репутация перед своими клиентами. Сейчас кредитуют сорок два банка. Но еще больше банков сидят на недостроях. Я считаю, что когда банки и застройщики в списках учредителей имеют одни и те же лица - это не очень хороший признак. Поскольку это разные виды деятельности, в которых одни и те же лица могут участвовать только афелировано. Еще больше рисков приобретать квартиры у застройщиков, у которых вообще нет банков-партнеров.

Unicreditgroup не рассматривает в Украине местные ценные бумаги, как надежный залог

Мауро Маскио - член Правления ПАО «Укрсоцбанк», директор Центра розничного бизнеса

- Unicreditgroup не рассматривает в Украине местные ценные бумаги, как надежный залог. Хотя во всем мире это очень популярный вид активов, который оправдан. На сегодняшний день наш банк инвестирует средства в жилищное строительство, но при этом мы осознаем, что это рынок ожиданий. Инициатива о дешевой ипотеке, озвученная Президентом, выглядит привлекательно именно для среднестатистических украинцев и поэтому найдет поддержку с их стороны. Сегодня самое важное - дать импульс развитию жилищного строительства, которое является барометром экономики. И удержать его после выборов, продолжая выполнять ранее взятые на себя обязательства.