Обзор рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за 1 квартал 2008 г.

14 April , 2008 - Амикрон-консалтинг | Просмотров: 749
Недвижимость 

Версия для печати | Отправить на почту | PDF

Рынок недвижимости продолжает оставаться одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов российской экономики. При этом в последние 2-3 года происходит смещение интереса от московского рынка к другим крупным городам России. Наиболее интересен для инвесторов Санкт-Петербург, что связано как с интенсификацией экономического развития города, так и с престижностью размещения объектов в Северной столице. Особенно активно петербургский рынок офисной недвижимости развивался в 2007 г. – за год было сдано в эксплуатацию около 30 современных бизнес-центров, в т.ч. 6 бизнес-центров класса А. Для Петербурга это весьма заметное изменение структуры предложения – до недавнего времени в городе было не более 25 офисных объектов класса А. В 2008 г. интенсивное развитие рынка продолжилось: за год планируется ввести в эксплуатацию свыше 20 новых крупных бизнес-центров офисной площадью немногим менее 400 кв.м, в т.ч 9 объектов класса А.

В связи интересом к рынку офисной недвижимости у участников рынка и инвесторов компания «Амикрон-консалтинг» в апреле 2008 г. подготовила аналитическое исследование «Обзор рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за 1 квартал 2008 г.».

Объектом исследования являются бизнес-центры.

Регион исследования – Санкт-Петербург.

Цель исследования: проанализировать развитие ситуации на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

Основные задачи Исследования:

1. Оценить величину и структуру рынка офисной недвижимости Петербурга;
2. Оценить состояние спроса на рынке бизнес-центров, в т.ч. определить долю свободных площадей, выявить факторы формирования спроса;
3. Проанализировать ценовую ситуацию на петербургском рынке офисной недвижимости, в т.ч. по сегментам аренды и купли-продажи;
4. Охарактеризовать новые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Петербурге в 2006-2007 гг.;
5. Описать новые проекты на рынке офисной недвижимости, в т.ч. планируемые ко вводу в 2008 г.;
6. Оценить инвестиционную привлекательность петербургского рынка офисной недвижимости;
7. Охарактеризовать перспективы развития петербургского рынка недвижимости.

Методика Исследования.

При подготовке отчета были исследованы 279 объектов офисной недвижимости, в т.ч. проведен опрос их представителей. В ходе исследования использовалась информация о состоянии рынка офисной недвижимости Петербурга. Для оценки ситуации использовались данные Правительства Санкт-Петербурга, исследовательских компаний, специализированных изданий и сайтов, экспертные оценки участников рынка, собственные оценки и база данных компании «Амикрон-консалтинг».

Объем и структура отчета.

Аналитический отчет по исследованию состоит из 4 разделов общим объемом 91 страница; иллюстрирован 28 диаграммами; 35 таблицами.

СОДЕРЖАНИЕ

ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И ДИАГРАММ    3
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ    6
1.    АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА    8
1.1.    Величина рынка офисной недвижимости Петербурга    8
1.2.    Структура рынка офисной недвижимости Петербурга в зависимости от класса
объекта    10
1.3.    Предложение офисной недвижимости по районам г.Санкт-Петербурга    18
2.    СПРОС НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ    23
2.1.    Средняя заполняемость офисных центров и наличие свободных площадей    23
2.2.    Факторы формирования спроса на аренду офисных площадей в Санкт-Петербурге    31
3.    УРОВЕНЬ ЦЕН НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА    39
3.1.    Динамика арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга    39
3.2.    Уровень арендных ставок на рынке петербургском рынке офисной недвижимости    43
3.3.    Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга по классам объектов    47
Класс «А»    47
Класс «В»    49
Класс «С»    50
Бизнес-центры, не обозначающие класс    51
3.4.    Условия оплаты аренды в бизнес-центрах Петербурга    53
3.5.    Уровень цен на рынке аренды офисной недвижимости по районам
Санкт-Петербурга    56
3.6.    Цены продажи    58
4.    ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕТЕРБУРГА    62
4.1.    Обобщающая характеристика рынка офисной недвижимости    62
4.2.    Новые объекты и проекты бизнес-центров    64
Ключевые события в 2007 г.    64
Новые объекты и проекты    68
География нового строительства    73
4.3.    Оценка инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости в Петербурге    78
4.4.    Характеристика управляющих компаний на рынке офисной недвижимости    83
4.5.    Перспективы и прогнозы развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга    85
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ    89
Приложение. Карта уровня арендных ставок на рынке аренду офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга»    91
Информация о компании «Амикрон-консалтинг»    92

Перечень таблиц:

Табл.1.    Экспертные оценки объема рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Табл.2.    Классификация бизнес-центров Санкт-Петербурга
Табл.3.    Структура предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге в зависимости от класса по оценкам экспертов
Табл.4.    Экспертные оценки объема качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2007 г.
Табл.5.    Экспертные оценки объема рынка офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге в 2007 г.
Табл.6.    Характеристика бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге
Табл.7.    Группировка районов Санкт-Петербурга в зависимости от их привлекательности для размещения бизнес-центров
Табл.8.    Структура предложения офисной недвижимости разных классов по районам г.Санкт-Петербурга
Табл.9.    Экспертные оценки заполняемости бизнес-центров Петербурга
Табл.10.    Средняя заполняемость бизнес-центров разных классов в Санкт-Петербурге в 2000-2008 гг.
Табл.11.    Динамика показателей загруженности бизнес-центров Санкт-Петербурга в 2007-2008 гг.
Табл.12.    Динамика средней заполненности бизнес-центров различных классов в Санкт-Петербурге в 2007-2008 г.
Табл.13.    Динамика структуры рынка офисной недвижимости в зависимости от величины свободных площадей в 2007-2008 гг.
Табл.14.    Сегментация офисных центров Петербурга в зависимости от класса и размера свободных площадей в 1 квартале 2008 г.
Табл.15.    Диапазоны средних ставок аренды в бизнес-центрах разных классов в 1998-2007 гг.
Табл.16.    Индексы роста арендных ставок в бизнес-центрах разных классов в Санкт-Петербурге в 2001-2008 гг.
Табл.17.    Экспертные оценки роста арендных ставок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2007 г.
Табл.18.    Экспертные оценки среднего уровня арендных ставок офисных площадей разных классов в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.19.    Сравнительная характеристика ценовой политики в бизнес-центрах разных классов в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2008 г.
Табл.20.    Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей класса «А» в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.21.    Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей класса «В» в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.22.    Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей класса «С» в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.23.    Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей, не обозначающих класс, в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.24.    Динамика использования различных видов денежных единиц при расчете арендной платы на рынке офисных помещений Петербурга в 2006-2008 гг.
Табл.25.    Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга в 2007-2008 гг.
Табл.26.    Группировка районов Санкт-Петербурга по уровню цен на офисную недвижимость в 1 квартале 2008 г.
Табл.27.    Экспертные оценки средних цен продажи офисных помещений в Санкт-Петербурге
Табл.28.    Сравнительная характеристика бизнес-центров разных классов в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2008 г.
Табл.29.    Экспертные оценки роста предложения на рынке офисной недвижимости высокого качества в Петербурге в 2007 г.
Табл.30.    Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в  2006 г.
Табл.31.    Наиболее значимые объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Петербурге в 2007 г.
Табл.32.    Наиболее значимые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в Петербурге в 2008 г.
Табл.33.    Крупнейшие девелоперские проекты, планируемые ко вводу в Петербурге в ближайшие годы
Табл.34.    Объем инвестиций в отдельные проекты офисной недвижимости в Петербурге
Табл.35.    Оценка инвестиционной привлекательности рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Перечень диаграмм:

Рис.1.    Объем предложения офисных площадей, вовлеченных в активный коммерческий оборот, в Москве и Петербурге
Рис.2.    Распределение функционирующих в Санкт-Петербурге бизнес-центров по классам в 2007-2008 гг.
Рис.3.    Величина предложения качественных офисных площадей в крупнейших городах мира
Рис.4.    Фонд предложения качественных офисных площадей в крупнейших городах мира в расчете на 1 жителя
Рис.5.    Распределение качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам (на начало 2008 г.)
Рис.6.    Распределение офисных центров Петербурга по районам города в 1 квартале 2008 г.
Рис.7.    Распределение бизнес-центров разного класса по районам Санкт-Петербурга в 1 квартале 2008 г.
Рис.8.    Распределение площадей высокого качества районам Санкт-Петербурга
Рис.9.    Динамика заполняемости бизнес-центров разных классов в Петербурге в 2002-2008 гг.
Рис.10.    Изменение структуры рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в зависимости от наличия свободных площадей в 2007-2008 гг.
Рис.11.    Структура рынка бизнес-центров по величине свободных площадей в 1 квартале 2007-2008 гг.
Рис.12.    Распределение свободных офисных площадей в Санкт-Петербурге в зависимости от класса бизнес-центра в 2007-2008 гг.
Рис.13.    Изменение цен в бизнес-центрах разных классов в 2008 г. по отношению к 2000 г.
Рис.14.    Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга» в 2000-2008 гг.
Рис.15.    Сегментация рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в зависимости от класса объекта и уровня арендных ставок в 1 квартале 2008 г.
Рис.16.    Сегментация рынка офисной недвижимости в зависимости от  диапазона арендных ставок в 2007-2008 гг.
Рис.17.    Структура предложения офисных площадей класса «А» в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Рис.18.    Структура предложения офисных площадей класса «В» в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Рис.19.    Структура предложения офисных площадей класса «С» в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Рис.20.    Структура предложения офисных площадей в бизнес-центрах, не обозначающих класс, в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Рис.21.    Изменение расчетных единиц при оплате аренды офисных помещений в Петербурге в 2006-2008 гг.
Рис.22.    Структура рынка офисной недвижимости в зависимости от включения НДС в величину арендной ставки в Петербурге
Рис.23.    Структура рынка офисной недвижимости в зависимости от включения коммунальных платежей в величину арендной ставки в Петербурге
Рис.24.    Распределение объектов офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга в зависимости от ценовых диапазонов в 1 квартале 2008 г.
Рис.25.    Прирост офисных площадей класса А и В по кварталам 2007г.
Рис.26.    Географическая структура введенных в эксплуатацию офисных площадей в 1 полугодии 2007 г.
Рис.27.    Распределение офисных площадей, запланированных ко вводу во 2 полугодии 2007 г., по районам
Рис.28.    Распределение площадей строящихся бизнес-центров по районам

News² | del.icio.us | Читать в Яндекс.Ленте | Забобрить | Digg!

Добавить комментарий

Ваше имя *

e-Mail *

URL

Получать уведомление по почте

Введите цифры с картинки:

• Рынок бетона и железобетона Краснодарского края
• Рынок цемента Северо-Запада (обновление сентябрь 2008 г.)
• Рынок сухих строительных смесей Поволжья
• Обзор рынка жилой недвижимости Краснодарского края
• Рынок цемента центральной части России

• Исследование рынка газотурбинных электростанций и газотурбинных установок для газоперекачивающих агрегатов
• Рынок бетона и железобетона Краснодарского края
• Бизнес-план АвтоМойки для Грузовых и Легковых автомобилей
• Маркетинговое исследование: ПриДорожный Сервис в Челябинской области и в Сибири
• Бизнес-План: Организация АвтоМойки (с финансовой моделью)