«МИЭЛЬ»: вторичные квартиры от собственников стоят дешевле, чем от застройщика

Вторичный рынок Московской области еще более инертен, чем вторичный рынок Москвы. Если в Москве цены начали корректироваться уже весной 2015 года, то на вторичном рынке Московской области коррекция началась только летом 2015 года и происходила постепенно. Лето 2016 года можно охарактеризовать как период стагнации цен, когда в течение трех месяцев на вторичном рынке Московской области ежемесячное изменение средней цены предложения по каждому из поясов удаленности находилось в пределах погрешности.

По итогам года (август 2016 к августу 2015) цена предложения скорректировалась в целом по области почти на 11%, в поясе ближнего Подмосковья — на 7%, в поясе среднего Подмосковья — на 5%, а в поясе дальнего Подмосковья — всего на 1%.

Наибольшая коррекция цены предложения в поясе ближнего Подмосковья, несмотря на наибольший объем сделок, объясняется несколькими причинами:

• Большей конкуренцией со стороны новостроек — кроме большого предложения новостроек конкуренцию составляют также новые проекты комфорт-класса в старых границах Москвы;
• бОльшим объемом предложения на вторичном рынке по сравнению со средним и дальним поясами Подмосковья;
• Большим объемом инвестиционных квартир и квартир, приобретенных с целью сохранения рублевых сбережений в периоды резких колебаний курсов валют (этот объем квартир по большей части пока не выставляется на продажу, собственниками в ожидании увеличения цен в перспективе, но довольно часто случается так, что в недавно построенном доме предложения от собственников стоят дешевле, чем от застройщика).

Средняя удельная цена предложения по поясам удаленности в августе 2016 года составила:

• в ближнем Подмосковье — 98,074 тыс. рублей за кв. метр (изменение в пределах погрешности);
• в среднем Подмосковье — 73,697 тыс. рублей за кв. метр (изменение в пределах погрешности);
• в дальнем Подмосковье — 54,882 тыс. рублей за кв. метр (изменение в пределах погрешности).

Объем предложения в целом по области по итогам августа 2016 года не изменился и составил 45,1 тыс. квартир.

При этом в ближнем Подмосковье объем предложения уменьшился на 1%, в среднем Подмосковье — не изменился, а в дальнем — увеличился на 2%.

Доля нового предложения вновь уменьшилась и составила 19%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения уменьшился на 13,5%.
«Также как и на вторичном рынке квартир Москвы, в Московской области наблюдается тенденция уменьшения бюджета покупки. Спросом пользуются даже комнаты, особенно с бюджетом до 1,5 млн рублей в городах ближнего Подмосковья», — комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

По данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», в структуре продаж на вторичном рынке Московской области в отличие от московского рынка уже несколько месяцев первое место занимают однокомнатные квартиры. В августе их доля в структуре продаж составила 39%. На двухкомнатные квартиры пришлось 32% продаж, на трехкомнатные — 23%, на многокомнатные — 4% и 2% — на комнаты.

«Также как и на вторичном рынке Москвы, на рынке Подмосковья значительная часть сделок проходит с дисконтом, величина которого зависит от объема предложения в городе на вторичном рынке и конкуренции со стороны сегмента новостроек. В то же время в связи с уменьшением уровня цен собственники квартир не торопятся выставлять их на продажу в ожидании лучших перспектив, что отражается на динамике объема предложения», — подводит итог Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».